Kiedy właściciel jest niezadowolony z najemcy, który zalega z czynszem, chce sprzedać daną nieruchomość lub chce się sam wprowadzić, najemcy należy doręczyć wypowiedzenie. Konieczne jest upewnienie się, że taki list z wypowiedzeniem jest zgodny z prawem danego kraju. Ma to na celu zapewnienie, że pismo jest ważne. Sprawdzamy, co jest wymagane, aby dać najemcy wypowiedzenie w Dubaju.
Czy wypowiedzenie najemcy działa tak samo czy inaczej w innych krajach?
Dając najemcy wypowiedzenia w Dubaju może działać zupełnie inaczej niż dając najemcy wypowiedzenia w innym kraju, na przykład, Francja, Rzym, Paryż, lub w innym miejscu, jak radzi i nakreśla UpperKey. Ważne jest, aby pamiętać, że zawsze należy postępować zgodnie z prawem obowiązującym w kraju, w którym należy złożyć wypowiedzenie.
Jednakże, pomimo różnic wskazanych przez Upper Key, wszystkie wypowiedzenia będą zawierały pewne wspólne elementy. Są to okres wypowiedzenia, forma wypowiedzenia (np. formalne pismo) oraz powody, dla których wypowiedzenie jest dozwolone (np. brak zapłaty czynszu). Wypowiedzenie będzie zawierać dane obu stron i odpowiednie daty. Może być konieczne wręczenie go w określony sposób.
Przyjrzyjmy się, jak działa wypowiedzenie najemcy w Dubaju, w szczególności.
Podstawa prawna
Stosunki między wynajmującym a najemcą w Dubaju są regulowane przez przepisy dotyczące najmu. Określają one obowiązki każdej ze stron oraz ich prawa w świetle prawa. Instytucją regulującą te umowy jest Real Estate Regulatory Agency (RERA) w Dubaju.
Istnieje kilka ustaw, na których RERA opiera swoje regulacje. Najważniejszą z nich jest ustawa nr 26 z 2007 roku. Reguluje ona stosunki między najemcami i wynajmującymi w Dubaju. Kolejna ustawa, która robi prawie to samo, to ustawa nr 33 z 2008 roku. Zawiera ona również poprawki do niektórych artykułów z poprzedniej ustawy.
Podwyżki czynszu są objęte dekretem nr 43 z 2013 r. RDSC (Rent Disputes Settlement Centre) zostało utworzone w celu rozpatrywania sporów dotyczących czynszu.
Dwie kluczowe klauzule, które mówią o rozwiązaniu umowy najmu
Jeśli umowa między najemcą a wynajmującym wygasa, najemca pozostaje na nieruchomości, a wynajmujący nie stwierdza niczego na piśmie, najemca ma prawo do dalszego wynajmowania domu przez okres równy okresowi najmu lub jeden rok, w zależności od tego, który z tych dwóch okresów jest mniejszy. Jest to ujęte w artykule 6 ustawy nr 26 z 2007 roku.
Oznacza to, że wynajmujący nie może w tym czasie podnieść czynszu ani eksmitować najemcy, z wyjątkiem powodów dopuszczonych przez przepisy RERA.
Artykuł 28 tej samej ustawy stanowi, że prawo najemcy do kontynuowania najmu nie może zostać unieważnione w przypadku sprzedaży nieruchomości i przekazania jej nowemu właścicielowi.
Na podstawie tego artykułu, nowy właściciel nie może eksmitować najemcy w okresie pierwotnego najmu lub zwiększyć czynszu, który musi być płacony. Nowy właściciel będzie musiał przestrzegać prawa, tak jak musiał to zrobić stary właściciel, dając najemcy wypowiedzenie. Zatem będą obowiązywać te same warunki.
Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę w Dubaju
Ani najemca, ani wynajmujący nie mogą z własnej woli wprowadzać zmian do ważnej umowy najmu. Wszelkie zmiany muszą być uzgodnione przez obie strony. Reguluje to RERA w artykule 7 ustawy nr 26 z 2007 roku.
Artykuł 27 ustawy nr 26 z 2007 roku stanowi, że nawet śmierć właściciela lub najemcy nie powoduje unieważnienia umowy najmu. Początkowo umowa, w obecnym kształcie, staje się umową wiążącą dla spadkobierców zmarłej strony. Spadkobiercy ci mają jednak prawo doręczyć drugiej stronie wypowiedzenie w celu zakończenia umowy. Ten ważny okres wypowiedzenia opiera się na liczbie dni pozostałych do naturalnego wygaśnięcia umowy lub 30 dni, w zależności od tego, co nastąpi najszybciej.
Prawo Dubaju, określone przez RERA, nie wspomina o tym, w jaki sposób najemca może wyjść z umowy wcześniej niż w dniu jej wygaśnięcia. Jeśli umowa zawiera klauzulę o wcześniejszym rozwiązaniu umowy, należy się do niej stosować. W innych przypadkach, najemca może być odpowiedzialny za czynsz za saldo umowy.
Wypowiedzenie eksmisji przed wygaśnięciem umowy
Istnieją szczególne przypadki, w których właściciel może eksmitować najemcę przed końcem umowy najmu. Przyczyny te zostały ujęte w artykule 25 ustawy nr 26 z 2007 roku.
W przypadku najmu nieruchomości komercyjnej, najemca może zostać wyeksmitowany, jeśli jego działalność nie była prowadzona przez 90 kolejnych dni lub 30 kolejnych dni, chyba że właścicielowi został przedstawiony ważny powód.
Rząd może podjąć decyzję o podjęciu rozwoju urbanistycznego emiratu, który wymaga wyburzenia wynajmowanej nieruchomości. W takim przypadku wynajmujący może zażądać eksmisji przed końcem umowy.
Najemca może zostać eksmitowany za nieprzestrzeganie prawa lub warunków umowy zawartej w umowie najmu. Właściciel musi doręczyć najemcy pisemne wezwanie do opuszczenia lokalu w ciągu 30 dni. Na przykład, najemca lub inne osoby, którym pozwala działać na terenie nieruchomości, mogą angażować się w nielegalne lub niemoralne działania.
We wszystkich tych przypadkach okres wypowiedzenia wynosi 30 dni. Kolejne powody eksmisji to:
Nieruchomość jest używana w innym celu niż została nabyta, na przykład z domu prowadzona jest działalność gospodarcza, gdy był on wynajmowany na cele mieszkalne
Lokator lub inne osoby, którym pozwala na to, zmieniają lub uszkadzają nieruchomość w sposób, który czyni ją niebezpieczną
Nieruchomość jest podnajmowana bez uprzedniego uzyskania pisemnej zgody wynajmującego
Czynsz nie został zapłacony.
Po wygaśnięciu umowy istnieją szczególne okoliczności, w których RERA zezwala właścicielowi na wysłanie najemcy zawiadomienia o eksmisji. Te szczególne przypadki wymagają dwunastomiesięcznego okresu wypowiedzenia. Zawiadomienie musi być dostarczone przez notariusza lub wysłane listem poleconym. Są to:
Właściciel postanowił wprowadzić się z powrotem do nieruchomości na swój użytek osobisty
Właściciel chce, aby w lokalu zamieszkali krewni pierwszego stopnia.
Właściciel zdecydował się sprzedać nieruchomość
Istnieją rozległe potrzeby remontowe lub konserwacyjne nieruchomości, które nie mogą być podjęte, gdy ktoś w niej mieszka
Nieruchomość ma być w całości wyburzona i/lub zrekonstruowana
We wszystkich przypadkach wypowiedzenia lokatorowi, wymaga to zezwolenia RERA. RERA zapewnia, że prawa właścicieli i najemców są chronione. Jasne prawo Dubaju jest łatwe do przestrzegania, więc obie strony mogą bez obaw zawierać umowy, pamiętając o czytaniu drobnego druku.