Location en meublé : quel régime choisir ? Notre comparatif express
- UpperKey
- 15 juil.
- 13 min de lecture
C’est le barème progressif de l’impôt sur le revenu qui s’applique lorsque vous percevez des revenus
d’une activité de location meublée non professionnelle (LMNP). Ces revenus doivent être déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La plupart des bailleurs optent pour le régime micro-BIC parce que sa simplicité est appréciée. Cependant, le régime réel devient plus intéressant lorsque les charges qui leur incombent sont plus élevées que la moitié des loyers. Découvrez avec UpperKey les spécificités de ces deux régimes afin de choisir judicieusement en fonction de votre situation.
La table des matières
Pourquoi est-il primordial de bien choisir le régime fiscal en LMNP ?
Le choix du régime fiscal est important parce qu’il impacte directement la fiscalité de l’activité et le montant des charges déductibles. En d’autres termes, il faut faire le bon choix entre le régime BIC et le régime réel pour garantir la rentabilité de l’investissement locatif.
Il faut comprendre que les revenus fonciers sont les bénéfices réalisés dans le cadre d’une location de biens immobiliers non meublés, tandis que les revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) sont des revenus qui découlent d’une location meublée, qu’elle soit professionnelle ou non. Le locataire occupe un bien meublé, avec des équipements et des mobiliers suffisants pour vivre décemment.
Panorama des régimes applicables à la location meublée
Lorsque vous décidez de vous lancer dans la location meublée, vous pouvez choisir entre les trois régimes suivants : le régime micro-BIC, le régime réel simplifié ou le régime réel normal.
>> Le régime micro-BIC
Pour bénéficier du régime micro-BIC, les recettes annuelles doivent être inférieures à 77 700 euros s’il s’agit d’une location meublée classique et inférieure à 188 700 euros s’il s’agit de meublés de tourisme classés ou de chambres d’hôtes. Le régime micro-BIC convient également aux locations non professionnelles (LMNP).
Le régime micro-BIC présente des avantages non négligeables : les propriétaires n’ont pas d’obligation
comptable complexe et bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % qui correspondent aux charges.
L’abattement s’élève à 71 % pour les locations meublées de tourisme classées.
En revanche, les charges réelles, comme les travaux, les intérêts d’emprunt et les amortissements ne sont pas déduites. Le régime micro-BIC est beaucoup moins avantageux lorsque les charges réelles sont plus élevées que l’abattement prévu.
>> Le régime réel simplifié
Le régime réel simplifié est obligatoire lorsque les recettes sont supérieures au seuil permettant de choisir le régime micro-BIC. Mais il est toujours possible de choisir le régime réel simplifié lorsque les recettes de la location meublée sont inférieures aux seuils. Le régime réel simplifié est applicable aussi bien aux locations meublées non professionnelles qu’aux locations meublées professionnelles.
Ce régime vous assure une déduction des charges réelles, telles que les dépenses relatives à l’entretien du bien, les travaux et les frais de gestion. Il faut noter que les amortissements sont également déductibles et permettent d’avoir un résultat fiscal nul ou un faible taux d’imposition.
Les investisseurs qui choisissent le régime réel doivent tenir une comptabilité avec un bilan et un compte de résultat. L’intervention d’un expert-comptable est ainsi obligatoire.
>> Le régime réel normal
Le régime réel normal est réservé aux investisseurs qui réalisent des recettes supérieures à 254 000 euros ou ceux qui choisissent cette option volontairement avec des recettes en dessous de ce seuil. Il faut noter qu’il est très rare dans le cadre d’une location meublée et convient plutôt aux activités plus complexes ou plus importantes.
Comme le régime réel simplifié, le régime réel assure aussi une déduction des charges réelles et amortissements. Vous avez aussi plus de précision et d’exhaustivité dans la gestion comptable. Cependant, il faut s’apprêter à honorer des obligations comptables plus contraignantes en confiant la comptabilité d’engagement à un expert-comptable. Les liasses fiscales déposées doivent être détaillées. Le régime réel ne convient pas aux particuliers avec une petite activité locative.
Comparatif express des régimes fiscaux
Les petites structures devraient opter pour le régime micro-BIC. Lorsque les charges sont plus importantes, il est préférable de choisir le régime réel simplifié pour une gestion plus minutieuse des charges. S’il s’agit d’une grande entreprise ou si vous voulez une comptabilité plus détaillée pour votre activité, préférez le régime réel normal.
Comment estimer votre charge fiscale et faire le bon choix ?
Le micro-entrepreneur qui souhaite estimer sa charge fiscale doit bien choisir son régime fiscal (micro- BIC ou régime réel) en tenant compte de sa situation. Pour ce faire, il doit suivre les étapes suivantes : il faut calculer les recettes prévisionnelles, puis estimer les charges réelles, ensuite il faut utiliser un
simulateur en ligne et, enfin, l’arbitrage entre le régime micro-BIC et le régime réel.
>> Recettes prévisionnelles : comment les calculer ?
Pour bien estimer les recettes annuelles de votre activité de location meublée, commencez par comprendre l’activité rémunératrice. Il faut déterminer les loyers et le nombre de biens à mettre en location. Par exemple, si vous envisagez de louer 5 biens à 1 500 euros chacun, les recettes prévisionnelles s’élèveront à 7 500 euros. Ensuite, vous devez estimer les charges réelles dans le cadre de votre activité : pensez à faire un tableau estimatif pour chaque mois avec les différentes dépenses (entretien, achats de matériels, abonnements, etc.).
Simulation chiffrée à partir d’un cas pratique
Par exemple, vous mettez un T2 en location meublée à Lyon en fixant le loyer à 900 euros par mois, soit
10 800 euros par an et que vous ne refacturez pas les charges locatives. Si vous optez pour le régime réel, les charges déductibles à considérer sont l’amortissement immobilier et mobilier (3 000 euros), les intérêts d’emprunt (1000 euros), mais aussi les éventuelles charges de copropriété, les frais de gestion, l’assurance (1200 euros). Le montant des charges déductibles est de 5 200 euros.
Dans ce cas bien défini, si vous choisissez le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % : le revenu imposable est alors égal à 10 800 euros x 50 % = 5 400 euros.
Si vous préférez le régime réel simplifié, les charges déductibles s’élevant à 5 200 euros, le résultat net
imposable est de 5 600 euros (10 800 euros – 5 200 euros).
Cette comparaison nous permet de voir que le micro-BIC semble beaucoup plus intéressant avec un revenu imposable de 5 400 euros, contre 5 600 euros pour le régime réel simplifié. Cependant, il ne faut pas oublier l’amortissement qui peut réduire le résultat net à zéro ou même inférieur au seuil du régime réel. Dans ce cas, vous serez totalement exonéré d’impôt.
Ainsi, le régime micro-BIC est plus avantageux pour sa simplicité, cependant, dès que les charges sont élevées (plus de 50 % des loyers), il est préférable d’opter pour le régime réel afin de profiter de l’amortissement.
Outils en ligne pour automatiser le calcul
Il est également possible de recourir à des outils en ligne qui permettent d’automatiser le calcul et la gestion comptables lorsque vous avez démarré une activité de location meublées non professionnelles
(LMNP).
Si vous utilisez « Jedéclaremonmeuble » pour estimer la fiscalité de votre LMNP, vous disposez de fonctionnalités intéressantes : la liasse fiscale est générée automatiquement (formulaire 2031, 2033, etc.), les amortissements sont également calculés automatiquement (mobiliers, biens immobiliers, frais de notaire, etc.). La liasse fiscale est télétransmise à l’administration fiscale à travers l’EDI. Cet outil permet aussi une gestion multi-biens et un suivi du résultat fiscal.
Si vous préférez « Compta-LMNP », sachez que cet outil dédié aux loueurs en meublé professionnel ou non professionnel (LMP ou LMNP) calcule automatiquement les amortissements et permet d’effectuer un suivi comptable simplifié grâce à un assistant pas à pas. Il génère et télétransmet également la liasse fiscale, intègre les relevés bancaires, assure une assistance fiscale et propose un support technique.
Amarris Immo est un outil qui s’adapte aux besoins d’un plus grand nombre d’investisseurs (LMNP, LMP, SCI, etc.). Il est idéal si vous voulez un accompagnement fiscal et comptable personnalisé. Il permet d’effectuer un suivi des amortissements, de réaliser des déclarations fiscales complètes et d’utiliser une plateforme sécurisée avec un espace personnel.
Indy (anciennement Georges.tech) propose depuis peu des services aux Loueurs meublés non professionnels (LMNP). Ses fonctionnalités sont les suivantes : synchronisation bancaire, catégorisation automatique des transactions, déclarations fiscales automatisées (formulaires 2035, 2042, 2033, TVA, etc.). Vous disposez d’un tableau de bord qui affiche des informations précises en temps réel et vous bénéficiez d’une assistance en ligne prodiguée par des experts- comptables.
Avec Lockimmo, les gestionnaires locatifs et les investisseurs disposent d’un logiciel de gestion locative meublée pour mieux gérer les baux, les quittances et les relances. Ils profitent aussi d’une aide à la comptabilité locative. Les documents fiscaux sont générés sur la plateforme et ils disposent aussi d’outils adaptés pour LMNP et SCI.
Quels sont les cas particuliers qui changent la donne ?
Découvrez les différents cas particuliers qui présentent des particularités en termes de fiscalité en
France :
La location saisonnière : il s’agit d’une location meublée proposée sur une courte durée à des clients de passage. Les clients sont souvent des touristes ou des professionnelles qui y logent pendant quelques jours ou quelques semaines. Le loueur en meublé peut choisir entre les deux régimes : Micro-BIC et le régime réel. Avec le régime micro-BIC, il profite d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives (71 % d’abattement pour les meublés de tourisme classé). S’il choisit le régime réel, il bénéficie d’une déduction des charges réelles et d’un amortissement du bien. Le loueur en meublé doit collecter la taxe de séjour afin de le reverser à la commune et il a l’obligation de déclarer son activité à la maire. Il faut comprendre que les réglementations locales peuvent être strictes : il est conseillé de bien s’informer sur les autorisations et les changements d’usage indispensables.
La colocation meublée : elle consiste pour plusieurs locataires à partager un seul logement en signant un bail commun ou des contrats différents. Sur le plan fiscal, cette formule est considérée comme une location meublée BIC. Le loueur en meublé peut choisir entre le régime micro-BIC avec un abattement de 50 % et le régime réel pour profiter d’une déduction des charges et d’un amortissement. Aucun seuil de recettes n’est indiqué. Le bail peut comprendre une clause de solidarité et dure au moins 9 mois pour les étudiants et 12 mois pour les autres locataires. La colocation meublée assure une meilleure stabilité locative comparée à la location saisonnière.
Les résidences de services sont des biens aménagés dans une résidence qui proposent des services aux étudiants, aux seniors. Ces biens peuvent aussi être des établissements médicalisés EHPAD. Ces activités relèvent de la location meublée BIC et permettent de profiter du régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ou LMP (Location Meublée Professionnelle). Si vous choisissez le régime réel, vous bénéficiez d’un amortissement du bien immobilier et des meubles. Il est possible de récupérer la TVA si l’investisseur remplit certaines conditions, en particulier s’il propose des services parahôteliers ou s’il signe un bail commercial. Pour certaines résidences avec un bail commercial, l’investisseur peut être exonéré d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
La location via une société : vous pouvez choisir entre la SCI (Société civile immobilière) à l’IR (Impôt sur le Revenu), la SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) et la SARL de famille.
- La SCI à l’IR n’est pas compatible avec la location meublée régulière. Si l’activité est requalifiée
en activité commerciale, il faut passer à la SCI à l’IR
- La SCI à l’IS convient à la location meublée et assure des amortissements, mais les plus-values
sont imposées à l’IS. Elle est donc beaucoup moins attractive que le régime des plus-values
privées. En cas de distribution de dividendes, il y a double imposition à l’IR et à l’IS.
- La SARL de famille est une structure commerciale compatible avec la location meublée.
Contrairement aux SARL classiques, il est possible de se soumettre à l’Impôt sur le Revenu (IR).
Il est possible d’investir en LMNP ou en LMP avec amortissements. Comme il s’agit d’une société
familiale, la transmission se fait beaucoup plus facilement. Il faut s’acquitter des cotisations
sociales en LMP ou même au RSI dans certains cas.
Quelle procédure pour choisir ou changer de régime ?
La première étape consiste à déclarer l’activité pour créer une LMNP en remplissant le formulaire P0i avant de le déposer à travers le guichet des formalités ou INPI. Pour choisir le régime micro-BIC ou le régime réel, il faut remplir le formulaire 2042-C-PRO : cochez la case 5ND pour le régime micro-BIC ou la case 5NG pour le régime réel. Vous devez également cocher le calendrier tous les ans dans la télédéclaration. Il faut le faire dans les délais indiqués à la fin du mois de mai ou au début du mois de juin. Il faut noter qu’il est possible de changer de régime après chaque période d’une année. Pour éviter la tacite reconduction, il faut faire son choix au moment de l’ouverture de la déclaration annuelle. Si l’investisseur ne fait pas de choix à ce moment, le régime précédent est maintenu.
Les erreurs courantes et les bonnes pratiques des bailleurs meublés
Les bailleurs sont souvent lésés lorsqu’ils déclarent en micro-BIC alors que le régime réel est beaucoup plus avantageux : l’abattement est ainsi mal appliqué. Les amortissements peuvent être excessifs et les plus-values majorées générées peuvent être intéressantes s’ils sont remboursés. Les investisseurs peuvent oublier la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : il faut noter qu’elle doit être payée même par le loueur en meublé non professionnel. Il faut également prêter une attention particulière aux SCI trop actives : en effet, vous risquez de ne pas anticiper le basculement vers l’IS et vous serez soumis à une double imposition. Votre comptabilité et fiscalité ne seront plus adaptées.
Pour éviter ces différents désagréments, il convient de vérifier si le régime choisi est approprié : choisissez bien entre régime micro-BIC et régime réel. Vous devez fournir des documents pour justifier chaque amortissement. N’oubliez pas de payer la CFE chaque année. Si vous êtes en LMNP, surveillez le seuil de 23 000 euros pour ne pas passer en LMP. Les seuils de 10 % doivent être respectés pour les SCI. Lorsque vous déposez le formulaire 2042-C-PRO tous les ans, veillez à bien cocher la case correspondant à votre choix. Enfin, vérifiez les factures TVA si vous louez une résidence de services.
Outils et services qui simplifieront vos démarches
Il existe des logiciels de comptabilité adaptés aux activités de locations meublées non professionnelles. Il est également recommandé de demander l’accompagnement d’experts-comptables spécialisés et d’utiliser des plateformes d’accompagnement pour faciliter la gestion de votre activité locative. Il faut noter que les outils et les services disponibles vont simplifier les démarches en location meublée non professionnelle : depuis la comptabilité, en passant par l’accompagnement fiscal, jusqu’aux recommandations juridiques.
Quelles sont les logiciels de comptabilité dédiés à la location meublée ?
Voici des logiciels de comptabilité recommandée pour la gestion LMNP :
Rentila vous permet de télédéclarer votre activité de loueur meublé non professionnel à partir de 15 euros par mois.
Isacompta-Immo assure l’automatisation de la comptabilité LMNP (avec les charges et les amortissements) et vous affiche une interface 2042-C-PRO à un tarif qui varie de 20 euros à 25 euros par mois.
Taximo (anciennement LMP) propose une gestion des activités LMP ou LMNP, des amortissements complexes et des déclarations. L’abonnement mensuel vous coûtera environ 30 euros.
Si vous recherchez des outils plus performants, optez pour l’un des logiciels de comptabilité suivants :
JeDéclareMonMeublé ou ComptaCom : à partir de 149 euros par an, vos opérations bancaires sont importées automatiquement, vous profitez d’un calcul optimisé des amortissements sous le régime réel. La liasse fiscale (2031 et annexes) est générée automatiquement et la télédéclaration est effectuée avec un partenaire EDI. Cette solution est recommandée aux bailleurs qui recherchent un outil facile à utiliser et totalement en ligne.
LMNP Expert est disponible à partir de 200 euros par an : les utilisateurs bénéficient d’une assistance fiscale intégrée pour le choix du régime. Les amortissements sont spécifiés pour chaque poste (immobilier, meubles, frais de notaire, etc.). Le tableau de bord fiscal annuel est très détaillé et il est possible de faire une télédéclaration en partenariat avec un cabinet spécialisé. Si vous recherchez une solution pédagogique et sécurisante, optez pour LMNP Expert.
Plateforme d’accompagnement fiscal et juridique
Vous pouvez également demander l’accompagnement d’experts-comptables, tels que Qlower (à partir de 269 euros par an) ou JD2M (prix forfaitaire annuel 599 euros).
Les plateformes d’accompagnement fiscal et juridique proposent aussi des solutions intéressantes :
Legalstart peut créer le statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel à partir de 69 euros HT. La plateforme génère automatiquement les documents indispensables (CERFA, statuts). Vous bénéficiez d’une assistance juridique et fiscale avec l’option premium. L’abonnement mensuel prévoit un suivi et une veille juridique. Cette plateforme intuitive se distingue par sa rapidité et le suivi des formalités administratives est automatisé.
Beazy LMNP est une plateforme spécialisée en LMNP qui prend en charge l’intégralité des formalités : création de l’activité, déclarations, amortissements et veille fiscale. À partir de 299 euros par an, vous profitez d’une tenue de comptabilité, des déclarations fiscales (formulaires 2031, 2042-C-PRO), de la définition et de la gestion des amortissements. Un expert-comptable partenaire spécialisé est disponible pour vous accompagner et une veille réglementaire est intégrée.
Ces différentes solutions vous garantissent une gestion optimale de votre activité de location meublée. Choisissez judicieusement en fonction de votre statut et des spécificités de votre activité.
FAQs
Q1 : Quand passer du micro‑BIC au régime réel ?
Lorsque vos charges + amortissements dépassent 50 % des loyers. Le régime réel devient plus avantageux car il permet de réduire, voire d'annuler, votre revenu imposable.
Q2 : Peut-on choisir le régime réel même si on reste sous les seuils du micro-BIC ?
Oui. Même avec moins de 77 700 € de loyers, vous pouvez opter pour le régime réel sur simple demande lors de votre déclaration fiscale.
Q3 : Le régime réel est-il intéressant même sans travaux ni emprunt ?
Oui. Grâce à l’amortissement du bien et du mobilier, le régime réel peut rester fiscalement avantageux, même sans charges importantes.
Q4 : Quels sont les seuils à connaître pour le micro-BIC ?
77 700 € pour la location meublée classique (abattement forfaitaire de 50 %)
188 700 € pour les meublés de tourisme classés ou chambres d’hôtes (abattement de 71 %)
Q5 : Peut-on reporter un déficit avec le régime réel ?
Oui. Les déficits générés (hors amortissements) sont reportables pendant 10 ans sur les revenus de même nature (location meublée BIC).
Q6 : Les cas particuliers comme la location saisonnière ou la colocation ont-ils un régime spécifique ?
Non. Ils relèvent aussi de la fiscalité LMNP. Le loueur peut choisir entre micro‑BIC et régime réel, avec des abattements ou amortissements selon la situation.
Q7 : Comment changer de régime fiscal LMNP ?
En cochant la case adéquate sur le formulaire 2042-C-PRO lors de la déclaration annuelle (case 5ND pour micro-BIC, 5NG pour le réel). Le changement est valable pour un an.
