En 2021, les Français étaient très intéressés par l'investissement dans la pierre : près d’1 Français sur 6 déclare avoir un projet immobilier dans les 12 mois. Il y a deux raisons à cela : c’est d’abord culturel. Par comparaison, en 2021 au Canada, on enregistrait environ 600 000 transactions immobilières contre 1,17 million en France, la même année. La seconde raison, c’est la simplicité : vous achetez, vous possédez. Et enfin, cerise sur le gâteau : l’immobilier est le seul placement qui a un double effet levier, puisqu’on peut gagner sur ce qu’on achète et sur ce qu’on emprunte (quand les taux sont bas par exemple).
Mais pour réussir son investissement locatif, encore faudrait-il louer son bien au bon prix ! Comment donc estimer la valeur locative d’un bien ? Pas de panique : voyons comment faire de votre investissement locatif une réussite !
Qu’est-ce que la rentabilité ?
On estime la valeur locative d’un bien notamment en s’intéressant à sa rentabilité. Mais qu’est-ce que c’est exactement ? Prenons un exemple.
Imaginons que vous disposez d’un bien acquis à hauteur de 200 000€. Vous louez cet appartement pour 900€ par mois brut, soit 10 800€ par an. C’est ce qu’on appelle le rendement brut. Cinq ans plus tard, vous décidez de mettre en vente cet appartement avec une plus-value de 5000€, soit 205 000€. La rentabilité brute, c’est alors le montant total de votre rendement, soit 10 800€ par an pendant cinq ans auquel s’additionne la plus-value effectuée lors de la revente. A la fin de l’opération, la rentabilité de votre bien est donc de 59 000€ !
Pour résumer, le rendement est le bénéfice que vous allez pouvoir tirer de votre objet d’investissement, soit des loyers. C’est ce qu’il a produit. Tandis que la rentabilité, c’est ce que vous allez gagner à la fin de l’opération, grâce à la plus-value finale et au rendement généré pendant toute la période de détention.
Comment connaître le rendement net de mon bien ?
Vous l’avez compris, quand on veut connaître la valeur locative d’un bien, on s’intéresse à son rendement. Attention cependant : pensez à faire une distinction entre votre rendement brut et votre rendement net. Comme nous l'avons évoqué précédemment, le rendement brut, ce sont les loyers que vous touchez sur une année. Si le loyer du bien loué est de 900€, alors il vous rapporte 10 800€ par an. Mais vous vous en doutez, ce n'est pas cette somme exacte que vous allez percevoir. Et pour savoir ce que vous allez précisément récolter, vous devez calculer votre rendement net.
Le rendement net de votre bien ce sont les revenus locatifs qu'il produit auxquels vous devez soustraire les différentes charges liées à l'investissement locatif du bien. Ces différentes charges peuvent être la taxe foncière et d’ordures ménagères, vos frais de gestion que ce soit en direct, c’est-à-dire vous-même ou via un gestionnaire immobilier, vos assurances, vos travaux, vos impôts, les prélèvements sociaux, etc.
Pour appréhender au mieux votre investissement et son rendement nette, n’hésitez pas à faire un bilan précis de votre pression fiscale : quel est votre niveau d’imposition ? Votre patrimoine est-il taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière ? Vos biens génèrent-ils des revenus fonciers ou BIC ... ?
Plus vous serez précis dans l'évaluation de vos charges à soustraire à votre rendement brut, plus vous serez en mesure d'appréhender votre situation financière au cours de votre opération d'investissement locatif.
Reprenons l’exemple cité plus tôt et les 10 800€ bruts rapportés par votre bien loué. Une fois les charges déduites, on estime que le rendement net de ce bien est de 4500€ . Il y a donc une réelle différence ! Pour ne pas avoir de mauvaises surprises, il vaut mieux toujours calculer votre rendement nette.
De plus, le rendement se calcule toujours vis-à-vis du prix du bien actualisé d'où l'importance d'avoir une valorisation à jour !
Comment évaluer la valeur locative d’un bien ?
Quand on veut connaître la valeur locative d’un bien, il faut d’abord vous intéresser à la valeur du bien lui-même. Et pour cela, vous pouvez par exemple faire estimer votre bien en prenant en considération le secteur géographique et sa typologie.
L’estimation d’un bien notamment en termes de loyer peut être difficile, surtout dans les grandes villes comme Paris. Vous pouvez pour cela, vous pouvez vous aider de certains outils et méthodes mais aussi vous intéresser à l’encadrement des loyers à Paris.
Une fois votre estimation réalisée, il sera possible de déterminer quel type de location vous pouvez proposer et à quel prix. Par exemple, si votre bien est un T4 qui se situe dans un petit village de la Creuse, il sera peu pertinent de proposer un meublé à vos futurs locataires ! Au contraire, si vous possédez un T2 à Paris, le meublé peut être une option à envisager ! Vous pouvez également vous positionner quant à la durée des baux que vous souhaitez proposer.
Comment optimiser la rentabilité de mon bien avec la location meublée ?
La location meublée est LA superstar de la location ! En effet, les locations meublées signent un retour fracassant dans le milieu locatif après la crise sanitaire de 2020.
Mais avant tout, soyons précis sur ce qu’on entend par « logement meublé » : il s’agit d’un logement composé d’un minimum de prestations mobilières dans lequel le locataire peut emménager immédiatement. Vous vous engagez donc à fournir a minima au sein de votre logement l’essentiel pour votre locataire puisse y dormir (literie, couette ou couverture), cuisiner et se nourrir (plaques de cuisson, four ou four à micro-onde, réfrigérateur, congélateur, ustensiles de cuisine et vaisselle, table et chaises), ou encore y faire le ménage (matériel d’entretien). Vous devez également lui mettre à disposition un logement confortable en lui proposant des volants ou des rideaux dans les chambres, des luminaires et des étagères de rangement. Si vous souhaitez en savoir plus, vous retrouverez facilement la liste exhaustive de l’équipement d’un bien meublé sur le site du service public.
En ce qui concerne la gestion, il existe deux types de location meublée : la location meublée classique, où vous, propriétaire, êtes le gestionnaire et l’exploitant ; et la location meublée avec bail commercial, c’est-à-dire que la gestion et l’exploitation de votre bien sont confiées à un exploitant extérieur.
Pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif, vous pouvez vous intéresser au diagnostic énergétique de votre bien. Soyez attentifs aux normes en vigueur. Elles évoluent régulièrement et tendent plutôt vers un durcissement. Par exemple, vous avez jusqu’au 1er janvier 2028 pour effectuer des travaux de remise aux normes si la performance énergique de votre bien se situe en dessous de F. Et ceci n’est pas une recommandation, mais bien une loi que vous vous devez de respecter !
En conclusion
L’estimation de la valeur locative de votre bien est donc primordiale ! Elle va notamment vous permettre de définir votre stratégie d’investissement pour optimiser sa rentabilité. En définissant une stratégie d’investissement éclairée, qui prend en considération vos objectifs d’investissement mais aussi votre situation et la situation de votre bien, c’est essentiel pour réaliser un « bon » investissement.
Un dernier petit conseil : n'hésitez pas à vous renseigner et à vous tenir au courant de la législation en vigueur quant à la location. Cela vous permettra dans un premier temps de faire votre choix mais aussi et surtout de sécuriser votre investissement !