Wynajem wakacyjny polega na generowaniu przychodów z wynajmu poprzez optymalizację rentowności. W rezultacie masz wszelkie powody, aby inwestować w mieście o dużym popycie. Aby dokonać mądrego wyboru, zanim zdecydujesz się na wynajem krótkoterminowy, zdaj się na wiele wskaźników. Między innymi obliczenie wskaźnika obłożenia.
Jaka jest definicja obłożenia w kwaterach wakacyjnych?
Jest to wartość względna określająca średnie obłożenie nieruchomości w ciągu całego roku. W zależności od pory roku wynik nie będzie taki sam. Wyobraź sobie, że masz nieruchomość w Cannes, obłożenie będzie maksymalne w okresie festiwalu. Z drugiej strony nie spodziewaj się, że osiągniesz te same liczby poza tą wyjątkową ceremonią. Pamiętaj, że obłożenie to stosunek liczby zajętych pokoi do liczby pokoi dostępnych w okresie najmu krótkoterminowego. W obiektach turystycznych i hotelarstwie jest to kluczowy wskaźnik wydajności zwany KPI. Aby w pełni wykorzystać te informacje, radzimy wybrać dokładny zakres, ponieważ efekty sezonowe nie są absolutnie bez znaczenia. Nawiasem mówiąc, wskaźnik obłożenia jest niezwykle ważną statystyką Airbnb i jeśli go zaniedbasz, możesz nie optymalizować swoich zarobków.
Jak obliczyć wskaźnik obłożenia?
Wskaźnik obłożenia ma określony wzór, który jest stosunkowo łatwy do zrozumienia. Jak wyjaśniono w poprzednim akapicie, jest to odsetek, który pozwala zrozumieć różnicę między zajętymi pokojami a liczbą dostępnych pokoi według określonego okresu. Aby uzyskać dokładniejsze wyjaśnienie wskaźnika obłożenia i jego obliczenia, należy podzielić całkowitą liczbę miejsc zakwaterowania zajmowanych w danym okresie i położenie geograficzne przez całkowitą liczbę miejsc zakwaterowania dostępnych na tych samych warunkach. Następnie uzyskany wynik mnożysz przez 100, aby otrzymać procent. Weźmy konkretny przykład, aby lepiej zrozumieć obliczanie wskaźnika obłożenia. Masz kilka nieruchomości w rejonie Paryża z łącznie 10 dostępnymi pokojami. Poprzedniej nocy udało ci się wynająć 7 z nich. Przeglądając poprzednie elementy, łatwo zrozumieć, że obłożenie wyniesie wtedy 70%.
Jaki jest wpływ obłożenia na rentowność najmu?
Aby uzyskać najlepszą rentowność wynajmu sezonowego, będziesz musiał polegać na położeniu geograficznym swojej nieruchomości, ale także zarządzaniu nią. Obliczenie rentowności najmu musi bezwzględnie uwzględniać dynamikę dzielnic. Najbardziej uderzającym przykładem jest stolica Francji, gdzie występują znaczne różnice w zależności od dzielnic lub pobliskich miast. Jeśli masz szczęście i posiadasz nieruchomość w obszarze turystycznym, wskaźnik obłożenia będzie wyższy. Jeśli z drugiej strony zainwestowałeś w miasto sezonowe, pamiętaj, że obłożenie Airbnb waha się między 30 a 40%. Z pewnymi wyjątkami tak samo jak w Cannes ze słynnym festiwalem, który przyciąga niezliczone rzesze turystów. Jeśli z kolei zainwestujesz w dużych i bardzo turystycznych miastach, takich jak Tuluza, Lyon czy Paryż, średnie obłożenie wyniesie od 50% do 60%. Nie jest to jednak jedyne kryterium, które należy wziąć pod uwagę w kontekście rentowności najmu. Równie dobrze możesz mieć stosunkowo niski wskaźnik obłożenia, ale osiągać doskonałe dochody w porównaniu z sezonowością. Po raz kolejny najbardziej typowym przykładem pozostaje miasto Cannes. Ale inne francuskie miasta mają dokładnie ten sam schemat, co Biarritz i Nicea.
Które francuskie miasta mają najlepsze obłożenie?
Przed dokonaniem inwestycji zdecydowanie zalecamy uwzględnienie tych informacji w obliczeniach. W 2021 roku pierwsze miejsce zajmuje miasto Montpellier ze średnim obłożeniem na poziomie 60%. Na drugim miejscu znajdują się Bordeaux i Bayonne ze średnim obłożeniem na poziomie 58%. W ślad za nimi Lyon znajduje się u stóp podium z wynikiem 57%, co jest wynikiem podobnym do Marsylii. Tuż za Tuluzą ze średnim obłożeniem na poziomie 56%. Jednak wyniki te opierają się wyłącznie na mieszkaniu o powierzchni 35 m² z badania przeprowadzonego przez platformę Airbnb. Jednak obłożenie nie zawsze jest najlepszym wskaźnikiem dobrej stopy zwrotu z wynajmu. Miasto Cannes nie pojawia się na podium, a jednak występy są tam pod względem wynajmu sezonowego. Nic dziwnego, że sama obecność Festiwalu Filmowego w Cannes wyjaśnia ten wynik.
Korelacja między ceną a obłożeniem
Jak właśnie widzieliście, poprzedni ranking pozostaje globalnie zdominowany przez region Prowansja-Alpy-Lazurowe Wybrzeże. W pierwszych 15 miastach o najlepszym obłożeniu znajduje się 5 aglomeracji regionu, które pobierają wyższą stawkę za nocleg. Dlatego przed rozpoczęciem inwestycji w nieruchomości weź pod uwagę wszystkie elementy charakterystyczne dla położenia geograficznego. Jeśli potrzebujesz dodatkowej pomocy, wiedz, że UpperKey Concierge będzie dla Ciebie bardzo pomocny. Nawet jeśli nie nabyłeś jeszcze swojej nieruchomości, otrzymasz cenne porady, jak zoptymalizować swoją przyszłą inwestycję. W rezultacie jesteś w najlepszej możliwej pozycji, aby w pełni skorzystać z wielu zalet platformy Airbnb. Jeśli chcesz wiedzieć więcej, uzyskaj wszystkie informacje od doradcy w Upperkey Concierge.