Faillite de Sonder : comment un géant du voyage s’est effondré

Sonder, une start-up du secteur de l'hôtellerie qui promettait de révolutionner le voyage, a passé dix ans à s'imposer comme une force novatrice. Présente sur trois continents, notamment à Londres, l'entreprise s'est donné pour mission d'offrir la qualité hôtelière alliée à l'espace et au confort d'un appartement. En 2022, elle est entrée en bourse avec une valorisation de plusieurs milliards de dollars, s'est implantée dans les principales métropoles mondiales et a consolidé sa position sur le marché de la location de courte durée, concurrençant directement les hôtels de charme et les plateformes comme Airbnb.

Fin 2025, sa trajectoire s'est inversée presque instantanément. L'entreprise a cessé ses activités aux États-Unis, les clients ont été priés de quitter leur hébergement avant la fin de leur séjour, les employés ont été licenciés et l'entreprise a déposé une demande de liquidation judiciaire (Chapitre 7) dans le Delaware, déclenchant une procédure de liquidation complète sous contrôle judiciaire. Cet effondrement soudain a amené le secteur de l'hôtellerie à s'interroger sur la rapidité avec laquelle une marque qui s'était autrefois imposée comme leader du marché a pu se désintégrer.

Table des matières

• Une vision fondée sur une nouvelle norme de voyage

• Les tensions financières cachées derrière une croissance rapide

• Le partenariat Marriott qui était censé transformer l'entreprise

• L'effondrement et son impact immédiat

• Les forces qui ont conduit à la faillite de Sonder

• Réponse de l'industrie et implications à long terme

• Conclusion

Une vision fondée sur une nouvelle norme de voyage

Lors de son lancement en 2014, Sonder a investi un marché de la location de courte durée déjà bouleversé par Airbnb. Les voyageurs appréciaient de réserver des appartements, mais souhaitaient néanmoins bénéficier de la fiabilité et de la sécurité offertes par les hôtels. Les fondateurs de Sonder étaient convaincus de pouvoir garantir cette stabilité en maîtrisant chaque aspect de l'expérience client. Leur concept reposait sur plusieurs principes fondamentaux :

• Prévisibilité pour les voyageurs : les voyageurs recherchaient des espaces propres, des aménagements uniformes et une assistance fiable, et non l'incertitude qui accompagnait parfois les hébergements chez l'habitant.

• Maîtrise totale du produit. L'entreprise a signé des baux à long terme pour des appartements et des immeubles hôteliers, puis les a rénovés et meublés selon un modèle de marque strict.

• Une expérience hôtelière dans un appartement. Chaque logement respectait les mêmes normes de conception et offrait des prestations dignes d'un hôtel dans un agencement plus spacieux, typique d'un appartement.

• Un modèle de service axé sur le numérique : les clients utilisaient l’application Sonder pour les étapes d’enregistrement, les codes d’entrée et les demandes d’assistance, réduisant ainsi le besoin de personnel sur place 24 h/24.

Ce mélange de cohérence en matière de design, d'utilisation des technologies et d'efficacité opérationnelle a attiré d'importants investissements. Sonder s'est positionnée comme une entreprise hôtelière à la pointe de la technologie plutôt que comme un opérateur traditionnel. Lors de son introduction en bourse en 2022, elle gérait des milliers d'appartements meublés et d'appart'hôtels à New York, San Francisco, Londres, Rome, Dubaï et dans d'autres grandes villes. Pendant plusieurs années, sa vision d'une hôtellerie moderne, axée sur le concept d'appartements meublés, a semblé se confirmer.

Les tensions financières cachées derrière une croissance rapide

Cependant, l'expansion de l'entreprise s'est accompagnée d'obligations financières en forte hausse. Son modèle économique principal reposait sur le contrôle d'immeubles entiers sans en être propriétaire, ce qui engendrait des coûts fixes élevés sur tous les marchés. Ces coûts comprenaient :

• Baux et dépôts à long terme : Sonder a conclu des contrats de location pluriannuels dans de nombreuses villes, s'engageant ainsi à payer des sommes importantes à taux fixe, indépendamment de la demande saisonnière ou locale.

• Frais de rénovation et d'ameublement Chaque nouvelle propriété nécessitait des améliorations, un ameublement et une harmonisation du design pour répondre aux exigences de la marque.

• Les opérations et la maintenance courantes (nettoyage, réparations, personnel local et contrats de service à l'échelle du bâtiment) ont engendré des coûts récurrents continus.

• Dépendance aux tarifs journaliers. La société a tenté de couvrir ces obligations grâce aux revenus locatifs de courte durée, absorbant ainsi l'intégralité des conséquences de toute vacance locative.

Cette structure ne fonctionnait que lorsque la demande restait stable. Dès que les réservations ont chuté :

• Les mensualités du bail sont restées inchangées.

• Le mobilier et les aménagements intérieurs continuaient de s'user dans des milliers de logements.

• Le personnel et les sous-traitants devaient toujours être payés, quel que soit le taux d'occupation.

Les documents financiers ont clairement révélé la tendance :

• Les revenus ont progressé chaque année, mais les pertes ont augmenté à un rythme encore plus rapide.

• Les flux de trésorerie sont restés négatifs tout au long de l'existence publique de l'entreprise.

• De nombreux marchés ont connu des difficultés liées à une faible rentabilité au niveau des unités.

Les analystes du secteur ont souligné que Sonder dépendait d'un taux d'occupation élevé et constant, un objectif difficile à atteindre dans un secteur marqué par des fluctuations saisonnières de la demande, la hausse des coûts et une forte concurrence. Dès 2024, l'entreprise était confrontée à des difficultés financières croissantes au sein de son portefeuille international.

Plus elle prenait de l'ampleur, plus sa structure financière devenait vulnérable et plus elle consommait rapidement ses liquidités disponibles.

Le partenariat Marriott qui était censé transformer l'entreprise

En août 2024, Sonder a annoncé un important partenariat de licence avec Marriott International. Cet accord visait à commercialiser plus de neuf mille logements sous l'enseigne « Apartments by Marriott ». Pour la première fois, Sonder comptait s'intégrer à l'infrastructure de réservation mondiale et au réseau de fidélité de Marriott, ce qui pourrait accroître sa visibilité et son taux d'occupation.

Pour les équipes internes et les investisseurs, l'accord semblait marquer un tournant. Une intégration réussie promettait :

• Un flux constant de réservations à forte valeur ajoutée

• Confiance accrue grâce à la réputation mondiale de Marriott

• Un chemin plus clair vers la stabilité financière

Cependant, le processus d'intégration s'est rapidement avéré complexe. L'entreprise a dû adapter son système de réservation au système Bonvoy de Marriott, mettre à jour des milliers de fiches d'établissements et se conformer aux nouvelles exigences de marque et opérationnelles. Ces ajustements ont nécessité beaucoup plus de temps et de ressources que prévu.

Tout au long de l'année 2025, la trésorerie s'est encore tendue. Les membres de l'équipe ont fait état de tensions croissantes au sein de l'organisation. Pendant la période d'intégration, les réservations ont ralenti au lieu d'augmenter. Les coûts ont augmenté sans que les revenus ne suivent.

Le 9 novembre 2025, Marriott a officiellement résilié l'accord , invoquant un manquement à ses obligations. Sans ce partenariat, l'entreprise a perdu un élément essentiel de son plan de redressement. Le lendemain, elle a entamé la fermeture progressive de ses activités aux États-Unis.

L'effondrement et son impact immédiat

La fermeture a été soudaine. De nombreux clients séjournant dans des appartements meublés ont reçu des messages leur demandant de quitter les lieux à la dernière minute. Certains ont été informés à leur porte, d'autres via des notifications d'application. Les voyageurs ayant réservé des séjours de longue durée se sont retrouvés sans solution de repli, et ceux ayant réservé via Marriott, qui s'attendaient à un service irréprochable, ont subi des perturbations inattendues.

Les employés ont subi une instabilité similaire. Le personnel du service client, des opérations, de l'entretien ménager et de la direction a été licencié sans préavis. Les sous-traitants et les partenaires de services ont perdu leurs contrats. Les prestataires locaux qui dépendaient d'une activité régulière avec Sonder se sont retrouvés sans engagement.

Les propriétaires ont également subi de lourdes conséquences . Nombre d'entre eux avaient loué des immeubles entiers à la société dans le cadre de contrats à long terme. Une fois les paiements interrompus, ces propriétaires se sont retrouvés avec des biens vides et d'importants loyers impayés. Plusieurs immeubles ont nécessité des travaux de rénovation avant de pouvoir être remis sur le marché.

Dans l'ensemble du secteur de l'hôtellerie, cet effondrement a soulevé des questions quant à la viabilité des opérateurs de location hybrides. Sonder était l'un des modèles les plus emblématiques de ce secteur, et sa faillite a contraint nombre d'acteurs à reconsidérer les risques et la pérennité d'approches similaires.

Les forces qui ont conduit à la faillite de Sonder

L'analyse sectorielle et les déclarations de faillite mettent en évidence plusieurs problèmes fondamentaux :

1. Les lourds engagements locatifs amplifiaient chaque fluctuation du marché. Les paiements fixes limitaient la flexibilité en période de ralentissement économique.

2. L'expansion a dépassé la rentabilité avérée. Des villes ont été ajoutées avant même que la viabilité économique ne soit établie.

3. Dépendance à un taux d'occupation élevé et constant. Le modèle économique exigeait une stabilité irréaliste sur des marchés fluctuants.

4. Des difficultés persistantes de trésorerie. Un flux de trésorerie négatif a rendu l'entreprise vulnérable même aux perturbations mineures.

5. Un partenariat majeur qui a accru les pressions financières. L'intégration de Marriott a été coûteuse et n'a pas généré l'augmentation de revenus escomptée.

6. Une stratégie de marque inadaptée à la réalité économique. L'entreprise se présentait comme une plateforme technologique tout en assumant les obligations d'un exploitant hôtelier traditionnel.

Réponse de l'industrie et implications à long terme

La faillite de Sonder a influencé les débats dans les secteurs de l'hôtellerie, de l'immobilier et de l'investissement. Les acteurs du secteur considèrent désormais les modèles hôteliers agressifs, basés sur la location, avec une plus grande prudence. Les investisseurs exigent une plus grande rigueur financière. Les propriétaires, autrefois enthousiastes à l'idée de collaborer avec de nouveaux exploitants, demandent désormais des garanties plus solides et des conditions plus sûres.

Les voyageurs, eux aussi, pourraient hésiter à faire appel à des chaînes hôtelières émergentes en pleine expansion mais dont l'historique est encore limité. La fermeture brutale des établissements a laissé des milliers de clients sans solution, rendant la fiabilité encore plus cruciale pour les réservations futures.

Malgré ces événements, la demande d'hébergements flexibles de type appartement continue de croître. Les voyageurs d'affaires, les télétravailleurs et les familles recherchent toujours des alternatives aux hôtels traditionnels. La question qui se pose désormais est de savoir quels opérateurs peuvent répondre à cette demande grâce à un modèle économique viable.

Conclusion

Sonder avait bâti un concept hôtelier séduisant, apprécié par de nombreux clients, mais sa structure économique, trop fragile pour soutenir son expansion rapide, s'est avérée insuffisante. Suite à la dissolution de son principal partenaire, l'entreprise s'est retrouvée dans une situation financière précaire, incapable de poursuivre ses activités. La faillite de Sonder met en lumière les risques d'une croissance trop rapide sans fondements solides et souligne l'importance d'une planification durable dans le secteur de l'hôtellerie moderne.

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