Lorsqu'un propriétaire n'est pas satisfait d'un locataire qui lui doit des arriérés de loyer, qu'il veut vendre le bien en question ou qu'il veut y revenir lui-même, il doit lui signifier un préavis. Il est nécessaire de s'assurer que cette lettre de préavis est conforme aux lois du pays concerné. Cela permet de garantir la validité de la lettre. Nous examinons ce qui est nécessaire pour donner un préavis à un locataire à Dubaï.
Donner un préavis aux locataires fonctionne-t-il de la même manière ou différemment dans d'autres pays ?
Donner un préavis à un locataire à Dubaï peut fonctionner très différemment de donner un préavis à un locataire dans un autre pays, par exemple en France, à Rome, à Paris ou ailleurs, comme le conseille et le souligne UpperKey. La chose importante à retenir est de toujours suivre les lois spécifiques du pays dans lequel vous devez donner un préavis de location.
Cependant, malgré les différences identifiées par Upper Key, tous les préavis contiennent certains éléments communs. Il s'agit d'une période de préavis, de la forme du préavis (par exemple, une lettre officielle) et des raisons pour lesquelles le préavis est autorisé (par exemple, un défaut de paiement du loyer). Le préavis comprendra les coordonnées des deux parties et les dates pertinentes. Elle peut devoir être remise d'une manière spécifique.
Voyons comment fonctionne la procédure de préavis de location à Dubaï, en particulier.
La base légale
La relation entre un propriétaire et un locataire à Dubaï est régie par des règles de location. Celles-ci précisent les obligations de chaque partie et leurs droits en vertu de la loi. L'institution qui réglemente ces contrats est la Real Estate Regulatory Agency (RERA) de Dubaï.
Il existe plusieurs lois sur lesquelles la RERA fonde ses règlements. La plus importante d'entre elles est la loi n° 26 de 2007. Elle régit les relations entre les locataires et les propriétaires à Dubaï. Une autre loi qui fait à peu près la même chose est la loi n° 33 de 2008. Elle contient également des modifications de certains articles de la loi précédente.
Les augmentations de loyer sont couvertes par le décret n° 43 de 2013. Le RDSC (Centre de règlement des litiges locatifs) a été créé pour traiter les litiges locatifs.
Deux clauses clés qui traitent de la résiliation du loyer
Si le contrat entre le locataire et le propriétaire expire, que le locataire reste dans le logement et que le propriétaire ne fait aucune déclaration écrite, le locataire a le droit de continuer à louer le logement pour une période égale au bail ou à un an, selon la plus petite des deux périodes. Ceci est couvert par l'article 6 de la loi n° 26 de 2007.
Cela signifie que le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer ou expulser le locataire pendant cette période, sauf pour les raisons autorisées par la réglementation RERA.
L'article 28 de la même loi stipule que le droit du locataire à la poursuite de la location ne peut être annulé si le bien est vendu et transféré à un nouveau propriétaire.
Sur la base de cet article, le nouveau propriétaire ne peut pas expulser le locataire pendant la période du bail initial ou augmenter le loyer à payer. Le nouveau propriétaire devra suivre la loi, comme l'ancien propriétaire devait le faire, en donnant un préavis au locataire. Les mêmes conditions s'appliqueront donc.
Résiliation d'un contrat de location par le locataire à Dubaï
Ni un locataire ni un propriétaire ne peuvent apporter de leur propre chef des modifications à un contrat de location valide. Tout changement doit être accepté par les deux parties. Ceci est réglementé par la RERA à l'article 7 de la loi n° 26 de 2007.
L'article 27 de la loi n° 26 de 2007 prévoit que le décès du propriétaire ou du locataire n'entraîne pas l'annulation du contrat de location. Dans un premier temps, le contrat, tel qu'il est rédigé, devient un contrat contraignant pour les héritiers de la partie décédée. Ces héritiers sont toutefois autorisés à donner un préavis à l'autre partie pour mettre fin au contrat. Cette période de préavis valide est basée sur le nombre de jours restant jusqu'à l'expiration naturelle du contrat, ou sur 30 jours, selon ce qui est le plus proche.
La loi de Dubaï, telle qu'elle est définie par la RERA, ne fait pas allusion à la manière dont un locataire peut mettre fin à un contrat avant sa date d'expiration. Si le contrat contient une clause de résiliation anticipée, celle-ci doit être respectée. Dans les autres cas, le locataire peut être tenu de payer le loyer pour le reste du contrat.
Avis d'expulsion avant l'expiration du contrat
Il existe des cas spécifiques dans lesquels un propriétaire peut expulser un locataire avant la fin du contrat de bail. Ces raisons sont couvertes par l'article 25 de la loi n° 26 de 2007.
En ce qui concerne le bail d'une propriété commerciale, le locataire peut être expulsé si son entreprise n'a pas fonctionné pendant 90 jours non consécutifs ou 30 jours consécutifs, à moins qu'une raison valable n'ait été communiquée au propriétaire.
Le gouvernement peut décider d'entreprendre un développement urbain de l'émirat qui nécessite la démolition de la propriété louée. Dans ce cas, le propriétaire peut demander l'expulsion avant la fin du contrat.
Un locataire peut être expulsé pour n'avoir pas respecté la loi ou les termes de l'accord figurant dans le bail. Le propriétaire doit signifier un avis écrit au locataire pour qu'il quitte les lieux dans les 30 jours. Par exemple, le locataire ou d'autres personnes qu'il autorise à agir sur la propriété peuvent se livrer à des activités illégales ou immorales.
Dans tous ces cas, le délai de préavis est de 30 jours. Les autres raisons d'expulsion sont les suivantes :
La propriété est utilisée à une fin différente de celle pour laquelle elle a été acquise, par exemple, une entreprise est gérée depuis la maison alors qu'elle a été louée pour un logement résidentiel.
Le locataire, ou d'autres personnes qu'il autorise à le faire, modifie ou endommage la propriété d'une manière qui la rend dangereuse.
Le bien est sous-loué sans avoir obtenu au préalable l'autorisation écrite du propriétaire.
Le loyer n'a pas été payé.
Une fois le contrat expiré, il existe des circonstances particulières dans lesquelles la RERA autorise le propriétaire à envoyer au locataire un avis d'expulsion. Ces cas particuliers requièrent un préavis de douze mois. L'avis doit être remis par un notaire public ou envoyé par courrier recommandé. Il s'agit de:
Le propriétaire a décidé de se réinstaller dans le logement pour son usage personnel.
Le propriétaire souhaite que des parents au premier degré vivent dans le logement
Le propriétaire a décidé de vendre la propriété
La propriété nécessite d'importants travaux de rénovation ou d'entretien qui ne peuvent être entrepris tant que quelqu'un y habite.
Le logement doit être entièrement démoli et/ou reconstruit.
Dans tous les cas, le préavis donné à un locataire nécessite l'autorisation de la RERA. La RERA veille à ce que les droits des propriétaires et des locataires soient protégés. Les lois claires de Dubaï sont faciles à suivre, de sorte que les deux parties peuvent contracter sans inquiétude, tout en n'oubliant pas de lire les petits caractères.