Comprendre l’amortissement LMNP en 3 minutes chrono
- UpperKey
- 18 août
- 8 min de lecture
Dernière mise à jour : 1 sept.
Vous cherchez un moyen simple et légal de faire baisser votre impôt foncier ?L’amortissement LMNP pourrait bien devenir votre meilleur allié. Ce dispositif vous permet de comptabiliser, chaque année, une perte de valeur sur votre bien ou votre mobilier et de la déduire directement de vos revenus locatifs.
En clair : moins de bénéfice imposable, donc moins d’impôt à payer.
En trois minutes chrono, vous allez découvrir ce que vous pouvez amortir, comment calculer votre base amortissable et où déclarer vos dotations annuelles, le tout sous le régime réel LMNP.
La table des matières
Comment l’amortissement LMNP réduit-il vos impôts sur les loyers ?
L’amortissement LMNP consiste à comptabiliser chaque année la perte de valeur de votre bien, de son mobilier et de ses équipements. Cette charge déductible réduit mécaniquement vos revenus imposables.
En régime réel, ce principe fiscal permet de neutraliser tout ou partie de l’impôt sur vos loyers meublés, sans jamais générer de déficit.
Vous percevez vos loyers normalement, mais votre résultat fiscal peut rester proche de zéro. Et si toutes les dotations ne sont pas utilisées ? Elles sont reportées sans limite de durée, pour optimiser les années suivantes.
Mais attention : Depuis le 1ᵉʳ mars 2025, la réforme LMNP impose la réintégration des amortissements dans la plus-value imposable, sauf exceptions. Il est donc crucial d’anticiper les conséquences fiscales de cette mesure dès aujourd’hui.
Les règles comptables essentielles à connaître
Pour amortir un bien en location meublée, vous devez impérativement opter pour le régime réel LMNP dès votre première déclaration. Ce choix impose une comptabilité complète, avec liasse fiscale annuelle et annexe dédiée aux dotations : ces charges calculées selon la perte de valeur de chaque composant.
Chaque dotation repose sur une durée d’usage fiscale propre : gros œuvre, toiture, mobilier, équipements… La segmentation doit rester cohérente et justifiée.
Le terrain est exclu : il ne s’amortit jamais, car il ne se déprécie pas fiscalement.
Ces règles forment le socle de toute stratégie viable en LMNP. Si vous déléguez votre comptabilité, vérifiez que votre prestataire maîtrise parfaitement les mécanismes propres à la gestion locative meublée. Une erreur d’imputation ou de durée suffit à faire sauter votre avantage fiscal.
Immobilier, mobilier, travaux : ce qui est vraiment amortissable
L’amortissement LMNP couvre plusieurs postes. Sont généralement éligibles et amortis :
Le bâti (murs, toiture, planchers, menuiseries)
Les équipements durables (chauffage, plomberie, volets, cuisine)
Le mobilier meublant (lit, canapé, électroménager)
Les travaux d’amélioration ou de transformation
En revanche, sont exclus : la valeur du terrain, les droits d’enregistrement, les intérêts d’emprunt et les dépenses d’entretien courant (déductibles directement, mais non amortissables).
Les durées usuelles fixées par la doctrine fiscale
Chaque composant amortissable suit une durée d’usage fiscale cohérente. Voici les fourchettes admises:
Bâti : entre 25 et 40 ans
Toiture : 15 à 25 ans
Équipements techniques : 10 à 15 ans
Mobilier : 5 à 10 ans
Électroménager : 5 à 7 ans
Cette segmentation permet de refléter l’usure réelle. Amortir une machine à laver sur 20 ans serait incohérent. En revanche, un plancher peut tout à fait s’amortir sur 30 ans. Ce respect des durées garantit la validité de votre amortissement LMNP en cas de contrôle.
Comment déterminer votre base amortissable pas à pas
Déterminer votre base amortissable commence par exclure la valeur du terrain, non déductible fiscalement. En zone urbaine, elle représente souvent 20 à 30 % du prix d’achat.
Le reste est ventilé par composants amortissables :
- Gros œuvre
- Toiture
- Équipements techniques
- Aménagements intérieurs
- Mobilier
Chaque poste reçoit un pourcentage estimé selon son poids réel.
Vous pouvez ensuite y affecter certains frais d’acquisition : mobilier acheté séparément, travaux de rénovation, ou une part justifiée des frais de notaire ou d’agence. Cette ventilation précise conditionne l’efficacité de votre amortissement LMNP.
Ventiler par composant pour maximiser les taux
Ventiler votre bien en composants amortissables permet d’augmenter la dotation annuelle et donc de déduire davantage, plus vite. Plutôt que d’amortir l’ensemble sur 30 ans, vous distinguez :
Mobilier sur 5 ans
Chauffage sur 10 ans
Toiture sur 20 ans
Gros œuvre sur 40 ans
Chaque poste suit une durée d’usage fiscale cohérente avec son usure réelle et cette segmentation accélère la déduction fiscale sur les éléments à durée courte.
Résultat : votre amortissement LMNP devient plus efficace dès les premières années, notamment si vous avez investi dans un bien rénové ou meublé récemment.
Inclure les frais et honoraires sans surévaluer
Certains frais liés à l’acquisition peuvent intégrer la base amortissable, à condition d’être directement liés au bien :
Frais de notaire : jusqu’à 40 % peuvent être amortis, selon leur ventilation.
Frais d’agence : uniquement s’ils concernent l’acquisition.
Travaux de remise à neuf : rénovation d’une cuisine ou salle de bain, par exemple.
Attention à ne pas surévaluer ces montants — en cas de contrôle, vous devrez les justifier avec des factures claires et datées.
Comment calculer votre dotation annuelle LMNP en 3 étapes simples ?
Calculer votre dotation annuelle ne relève pas de la magie, mais d’un raisonnement comptable simple, en trois temps.
D’abord, vous identifiez la base amortissable. Si votre bien vaut 250 000 € et que le terrain représente 20 %, vous partez sur 200 000 € à ventiler.
Ensuite, vous répartissez cette somme par composants amortissables : 50 % pour le gros œuvre, 20 % pour la toiture, 15 % pour les équipements, 15 % pour le mobilier.
Dernière étape : vous appliquez à chaque poste une durée d’usage fiscale cohérente (40, 20, 10 ou 5 ans). Vous obtenez alors une dotation annuelle de 13 500 €, déductible de vos loyers. C’est le cœur de l’amortissement LMNP.
Exemple chiffré sur un studio parisien loué 1 100 € / mois
Prenons un studio acheté 250 000 €, loué 1 100 € par mois, soit 13 200 € par an.
- Avec une dotation annuelle de 12 000 € liée à l’amortissement LMNP, votre bénéfice imposable chute à 1 200 €.
- Ajoutez 1 500 € de charges réelles et vous déclarez un résultat fiscal nul… tout en encaissant l’intégralité des loyers. C’est là toute la force du régime réel.
Tableau récapitulatif des dotations par composant
Sur une base amortissable de 200 000 € (hors terrain), la ventilation suivante peut être retenue :
Gros œuvre : 100 000 € amortis sur 40 ans, soit un taux de 2,5 % → dotation annuelle : 2 500 €
Toiture : 40 000 € sur 20 ans, taux 5 % → 2 000 € par an
Équipements techniques : 30 000 € sur 10 ans, taux 10 % → 3 000 €
Mobilier : 30 000 € sur 5 ans, taux 20 % → 6 000 €
→ Total annuel déductible : 13 500 €
Avec un tel niveau de dotation, vous pouvez neutraliser la quasi-totalité de vos revenus locatifs sur plusieurs années. L’impact fiscal est immédiat et durable, à condition de conserver une ventilation cohérente avec la réalité économique du bien.
Astuces pour optimiser et éviter les pièges courants
Vous pouvez bénéficier pleinement de l’amortissement LMNP si vous respectez quelques règles simples dès le départ. Activez le régime réel LMNP dès l’inscription, ventilez précisément vos composants amortissables, tenez une comptabilité structurée et conservez chaque justificatif.
N’oubliez pas : toute dotation annuelle non utilisée est reportable indéfiniment, et peut neutraliser vos revenus les années suivantes. C’est un véritable bouclier fiscal. En pratique, les erreurs fatales en gestion locative meublée sont fréquentes : surévaluation des postes, durées incohérentes, frais mal imputés…
Scénarios à risque lors de la revente du bien
Depuis la réforme 2025, l’amortissement LMNP est désormais réintégré dans le calcul de la plus-value en cas de revente, sauf pour les biens situés en résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD…) En revanche, en cas de passage au régime des particuliers ou de revente via une SCI, l’administration peut exiger une régularisation comptable. Le changement de statut fiscal mérite donc une analyse préalable rigoureuse.
Outils et services qui simplifient la gestion
Gérer une location meublée au régime réel LMNP demande de la rigueur… mais pas forcément du temps. Plusieurs solutions permettent d’automatiser les déclarations et d’éviter les erreurs comptables.
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Mieux vaut s’équiper dès le départ pour éviter les erreurs fatales en gestion locative meublée, souvent dues à une mauvaise saisie ou à un mauvais suivi des amortissements.
Obligations fiscales et déclaratives 2025
Si vous optez pour le régime réel LMNP, la déclaration 2025 suit un formalisme strict. Vous devez transmettre :
- La liasse fiscale 2033, avec ses annexes A à G
- Une annexe spécifique récapitulant les amortissements pratiqués
L’ensemble doit être déposé par voie dématérialisée, au plus tard le 2ᵉ jour ouvré suivant le 1er mai.Un oubli, un dépôt tardif ou une erreur de formulaire entraînent des pénalités, voire des majorations en cas de contrôle.
Afin d’éviter tout risque, anticipez vos échéances. Si vous gérez seul, appuyez-vous sur un calendrier fiscal clair. Sinon, déléguez cette étape à un professionnel : cela peut faire toute la différence en cas de vérification.
Report illimité des amortissements non déduits
Lorsque la dotation annuelle dépasse votre bénéfice imposable, le surplus n’est jamais perdu. Il est conservé en report fiscal illimité.
Ce solde s’imputera automatiquement sur les années suivantes, dès que le résultat redeviendra positif. Ce mécanisme vous permet de lisser vos charges dans le temps, sans créer de déficit comptable.
C’est un véritable coussin de sécurité en cas de revenus irréguliers, de vacances locatives ou de dépenses exceptionnelles.
Pour en profiter pleinement, assurez-vous que chaque montant soit bien justifié, tracé en comptabilité et repris dans votre annexe annuelle. C’est la condition pour sécuriser ce levier fiscal dans la durée.
Ce que change le projet de loi de finances 2025
Le texte actuellement débattu entend mieux encadrer la fiscalité des locations meublées. Trois évolutions sont sur la table :
L’immatriculation obligatoire pour chaque activité LMNP
Une convergence renforcée avec le régime des locations nues
Des contrôles accrus sur les montages jugés abusifs
Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) – amortissement des locations meublées précise ces pistes de réforme.
Quand l’amortissement LMNP n’est pas la meilleure option
Le régime réel amortissable est redoutable… mais pas toujours pertinent. Si vos loyers restent modestes, le micro-BIC peut être plus simple : l’abattement est désormais de 30 % pour les meublés non classés (plafonné à 15 000 €) et de 50 % pour les meublés classés ou loués en longue durée (plafond de 77 700 €).
À noter également : l’avantage fiscal de 915 € pour les adhérents à un OGA a été supprimé en 2025.
En cas d’investissement à plusieurs, une SARL de famille permet de mieux répartir les revenus.
Et pour une stratégie patrimoniale long terme, une SCI à l’IS offre un cadre plus souple et transmissible.
Le bon choix dépend toujours de votre profil fiscal, de vos objectifs et de l’horizon de détention du bien.
Checklist minute avant de passer à l’action
Vous avez tout suivi ? Parfait. Il ne reste plus qu’à structurer vos démarches pour déclarer proprement votre activité LMNP. Avant de transmettre quoi que ce soit à l’administration fiscale, voici les étapes incontournables à cocher :
Vérifier la part de terrain à exclure du prix d’acquisition
Ventiler le bien par composant avec des durées d’usage cohérentes
Intégrer les frais justifiables à la base amortissable (notaire, agence, travaux)
Conserver toutes les factures et justificatifs comptables
Choisir un logiciel de gestion ou un cabinet spécialisé fiable
Préparer la liasse fiscale LMNP et les annexes à déposer dans les délais
