Cuando alguien acepta alquilar una vivienda, es habitual que el propietario o la agencia de alquiler pidan una fianza. Esta fianza se paga con el fin de cubrir los gastos en los que pueda incurrir el propietario o la agencia de alquiler cuando el inquilino decida abandonar la propiedad, como por ejemplo, pagar la reparación de cualquier daño en la propiedad o cubrir cualquier alquiler o factura impagada. Si, cuando el inquilino se va, no hay retrasos en el pago del alquiler o de las facturas y la vivienda está en buenas condiciones, se le debe devolver la totalidad de la fianza al inquilino.
¿Cuánto deben cobrar los propietarios por la fianza?
La cantidad que los propietarios pueden cobrar por una fianza de alquiler puede variar. Sin embargo, hay algunos límites máximos. Si usted alquila una vivienda, la cantidad que puede cobrar por la fianza está limitada a un máximo de cinco semanas de alquiler, siempre que el importe del alquiler anual sea inferior a 50.000 libras.
¿Qué puede retener el arrendador de la fianza?
Tanto si se es propietario como inquilino, es fundamental saber a qué se puede destinar la fianza, dicen en UpperKey. La fianza se considera dinero del inquilino y no del propietario. Por ello, el propietario debe devolver la fianza en su totalidad al final del alquiler, a menos que haya una razón válida para hacer deducciones de la misma. El propietario no puede retener la fianza para cubrir los gastos de los daños causados por el uso y el desgaste normales, como pequeñas rozaduras en las paredes, suelos o alfombras desgastados, o muebles y cortinas descoloridos, ya que se trata de cambios inevitables en una propiedad con el paso del tiempo, y no son causados directamente por el inquilino.
Por otro lado, cualquier daño real en la propiedad por parte del inquilino, que podría haberse evitado, puede pagarse con la fianza de alquiler. Además, el propietario puede quedarse con el dinero de la fianza para pagar el alquiler o las facturas impagadas por el inquilino después de la mudanza. Cualquier deducción de la fianza por cualquier motivo debe ser razonable y reflejar el coste real para el propietario.
Cómo se protegen las fianzas de alquiler
Cuando un inquilino recibe instrucciones de pagar una fianza de alquiler, sigue siendo su dinero, y el propietario o la agencia de alquiler están legalmente obligados a protegerlo. Existen normas estrictas sobre lo que el propietario o la agencia de alquiler pueden hacer con el dinero que el inquilino debe pagar como fianza; no pueden simplemente cogerlo y gastarlo. Tendrán que depositarlo en un sistema de protección de depósitos de alquiler aprobado.
En la actualidad existen tres sistemas de este tipo en Inglaterra y Gales. El propietario está obligado a comunicar al inquilino en qué régimen se encuentra su dinero en un plazo de treinta días desde el pago del depósito. Los propietarios también están obligados a proporcionar más información a los inquilinos sobre cómo recuperar su dinero cuando se muden, y cómo manejar cualquier posible disputa que pueda surgir cuando el arrendamiento termine. Una vez finalizado el alquiler, el propietario tiene diez días para devolver la fianza una vez acordada la cantidad a devolver.
Diferentes regímenes de fianza de alquiler
En la actualidad, existen tres regímenes diferentes aprobados por el Gobierno entre los que los propietarios pueden elegir para proteger la fianza de sus inquilinos. Se trata del Tenancy Deposit Scheme, My Deposits o el Deposit Protection Service. Todos ellos funcionan de forma similar. Una vez que haya elegido uno, tendrá que asegurarse de que su inquilino esté informado del sistema que ha elegido y de cómo se va a gestionar.
Depósitos para alquileres conjuntos o HMO
La forma de cobrar la fianza y la cantidad que se cobra puede variar en función del tipo de alquiler que se ofrezca a los inquilinos. En el caso de un arrendamiento conjunto, en el que más de una persona vive en la casa y se reparte el coste del alquiler, el coste de la fianza también debe repartirse entre ellos. Por ejemplo, si alquilas a dos personas y la fianza es de 600 libras, pueden pagar 300 libras cada una o dividirla entre ellas de la forma que más les convenga. Sólo cobrarás una fianza a ambos inquilinos, en lugar de pedir una fianza a cada uno. Por otro lado, si tiene una casa de alquiler, puede pedir una fianza por inquilino o por habitación que esté alquilando. De nuevo, no debería ser más de cinco semanas del valor del alquiler de la habitación.
Alternativas a la fianza
Para muchos inquilinos, conseguir el valor de cinco semanas de alquiler puede ser una suma bastante grande para reunir al principio de un alquiler, especialmente si también tienen que pagar el primer mes de alquiler por adelantado, y se están mudando de otra propiedad de alquiler con su último depósito todavía inmovilizado. Por ello, algunos arrendadores ofrecen una alternativa, como el seguro de sustitución de fianza. Con esta opción, los costes iniciales suelen ser mucho menores, ya que los inquilinos pagan alrededor de una semana de alquiler en lugar de cinco. Sin embargo, a diferencia de la fianza, este pago no se devuelve al inquilino, aunque se vaya sin retrasos en el pago del alquiler y sin daños en la vivienda. En lugar de pagar una fianza, se paga una póliza de seguro que cubre cualquier gasto que se produzca al finalizar el alquiler. Aunque esta opción puede ser interesante para algunos inquilinos, no se les puede obligar a hacerlo.
Sistemas de garantía de la fianza del alquiler
Un sistema de garantía de alquiler de los propietarios de Londres ayudará a las personas a encontrar y pagar una vivienda cuando la necesiten. En lugar de que el inquilino sea el responsable financiero de pagar la fianza del alquiler y, en algunos casos, el primer mes de alquiler por adelantado, el plan cubrirá el coste, ya sea sin coste adicional para el inquilino, o con un acuerdo de que el inquilino lo devuelva a lo largo del tiempo. Hay varios planes diferentes diseñados para ayudar a las personas a permitirse una vivienda de alquiler privada, cada uno de los cuales ofrece diferentes servicios.
¿Cómo funcionan los sistemas de garantía de alquiler?
Existen diferentes sistemas de garantía de alquiler en Londres, que funcionan de diferentes maneras. Algunos planes se encargan de encontrar un alojamiento para el inquilino, mientras que otros piden que los inquilinos encuentren su propia propiedad adecuada antes de encargarse de negociar con la agencia de alquiler o el propietario. En algunos casos, el plan puede actuar de enlace con el propietario para reducir el coste de la fianza o del alquiler con el fin de ayudar al inquilino a encontrar una vivienda adecuada. Otros sistemas ofrecen servicios en los que ven y comprueban la propiedad en nombre del inquilino para asegurarse de que es segura, adecuada y está en buenas condiciones.
La fianza y los anticipos de alquiler que se exigen suelen estar garantizados por el plan. Algunos planes pedirán al inquilino que devuelva la fianza y el alquiler anticipado que han pagado en su nombre. Esto suele hacerse mediante cuotas acordadas que se pagan mensual o semanalmente durante un periodo de tiempo determinado. Una vez que el inquilino se muda, se le devuelve la fianza, siempre y cuando no se produzcan daños en la propiedad, ni se produzcan impagos de alquiler u otras facturas que deba cubrir.
Por otro lado, algunos regímenes no piden al inquilino que devuelva la fianza, y ésta se devuelve al régimen cuando se muda. Sin embargo, si hay razones por las que no se devuelve la totalidad de la fianza, como alquileres o facturas impagadas o daños en la vivienda, el inquilino tendrá que devolver esta cantidad al régimen. Esto se acordará entre el régimen y los inquilinos, sin la participación del propietario.
Gestión de los conflictos sobre la fianza
Las fianzas pueden convertirse rápidamente en un importante motivo de disputa entre el propietario y el inquilino si la situación no se gestiona correctamente. Es comprensible que todos los inquilinos quieran recuperar la totalidad de su fianza, y pueden ponerse a la defensiva si no están de acuerdo con las razones por las que se les ha descontado dinero. Como propietario, una de las mejores maneras de manejar esta situación es definir claramente los motivos por los que se puede deducir dinero en el contrato de arrendamiento o en un documento separado que firmen tanto tú como tu inquilino cuando comiencen su arrendamiento, por ejemplo, UpperKey.
Además, es una buena idea elaborar un inventario que incluya fotos de los objetos de la vivienda antes de realizarlo, y animar al inquilino a que haga fotos de cualquier daño o problema que encuentre el día que se mude. De este modo, ambos tienen registros que pueden utilizarse como prueba en caso de que surjan disputas sobre los daños al final del alquiler.
Cuando se inicia un nuevo contrato de alquiler, se suele pedir una fianza, lo que supone una red de seguridad para los propietarios, que pueden acceder al dinero una vez finalizado el alquiler para cubrir el coste de las reparaciones o el impago de la renta.