Quando um senhorio está insatisfeito com um inquilino que deve uma renda atrasada, quer vender o imóvel em questão, ou quer voltar a mudar-se em si mesmo, o inquilino deve ser notificado com um aviso prévio. É necessário certificar-se de que tal carta de aviso cumpre as leis do país em questão. Isto é para assegurar que a carta é válida. Analisamos o que é necessário para notificar um inquilino no Dubai.
Será que dar aos inquilinos um aviso funciona da mesma forma ou de forma diferente em outros países?
Dar aviso prévio a um inquilino no Dubai pode funcionar de forma muito diferente de dar aviso prévio a um inquilino noutro país, por exemplo, França, Roma, Paris, ou outro, como aconselhado e delineado por UpperKey. O importante a lembrar é seguir sempre as leis específicas relativas ao país em que se tem de notificar um inquilino.
No entanto, apesar das diferenças identificadas pela Chave Superior, todos os avisos conterão certos elementos comuns. Estes são um período de pré-aviso, a forma de aviso (por exemplo, uma carta formal), e as razões pelas quais o aviso é permitido (por exemplo, o não pagamento da renda). A notificação incluirá os detalhes de ambas as partes e as datas relevantes. Poderá ter de ser entregue de uma forma específica.
Vejamos, especificamente, como funciona a notificação de um inquilino no Dubai.
A Base Jurídica
A relação entre um senhorio e um inquilino no Dubai é regida por regras de arrendamento. Estas enunciam as obrigações de cada parte e os seus direitos nos termos da lei. A instituição que regula estes contratos é a Agência Reguladora Imobiliária (RERA) no Dubai.
Existem várias leis sobre as quais a RERA baseia os seus regulamentos. A mais importante delas é a Lei n.º 26 de 2007. Esta regula a forma como inquilinos e senhorios no Dubai se relacionam uns com os outros. Outra lei que faz praticamente o mesmo que a Lei n.º 33 de 2008. Também contém emendas a alguns artigos da lei anterior.
Os aumentos de renda são abrangidos pelo Decreto n.º 43 de 2013. O RDSC (Centro de Resolução de Litígios de Arrendamento) foi formado para lidar com litígios de arrendamento.
Duas Cláusulas Chave que Falam de Resolução de Litígios de Arrendamento
Se o contrato entre o arrendatário e o senhorio expirar, o arrendatário permanece no imóvel, e o senhorio não declarar nada por escrito, o arrendatário tem o direito de continuar a alugar a casa por um período igual ao do arrendamento ou um ano, dependendo de qual dos dois períodos for o menor. Isto é abrangido pelo artigo 6 da Lei n.º 26 de 2007.
Isto significa que o senhorio não pode pagar o aluguer ou despejar o inquilino durante este período, excepto pelas razões permitidas pelos regulamentos RERA.
O artigo 28 da mesma lei estabelece que o direito do inquilino à continuação do arrendamento não pode ser anulado se o imóvel for vendido e transferido para um novo proprietário.
Com base neste artigo, o novo proprietário não pode despejar o arrendatário durante o período do arrendamento original ou aumentar o aluguer que deve ser pago. O novo senhorio terá de seguir a lei, como o antigo senhorio teve de fazer, ao notificar o inquilino. Assim, as mesmas condições serão aplicáveis.
Rescisão de um Contrato de Arrendamento pelo Locatário no Dubai
Nem um arrendatário nem um senhorio podem fazer alterações a um contrato de aluguer válido por sua própria iniciativa. Quaisquer alterações têm de ser acordadas por ambas as partes. Isto é regulado pelo RERA no artigo 7 da Lei n.º 26 de 2007.
O artigo 27 da Lei n.º 26 de 2007 prevê que nem mesmo a morte do senhorio ou do inquilino resulta na anulação do contrato de arrendamento. Inicialmente, o contrato, na sua forma actual, torna-se um contrato vinculativo para os herdeiros da parte falecida. Estes herdeiros são, no entanto, autorizados a entregar um aviso à outra parte para pôr fim ao contrato. Este período de pré-aviso válido baseia-se no número de dias restantes até o contrato expirar naturalmente, ou 30 dias, o que for o mais rápido.
A lei do Dubai, tal como foi explicitada pela RERA, não faz alusão à forma como um inquilino pode sair de um contrato antes da sua data de expiração. Se o contrato contiver uma cláusula de rescisão antecipada, esta deve ser seguida. Em outros casos, o arrendatário pode ser responsável pelo aluguer do saldo do contrato.
Aviso de despejo antes da data de expiração do contrato
Há casos específicos em que um senhorio pode despejar um inquilino antes do fim do contrato de arrendamento. Estas razões são abrangidas pelo Artigo 25 da Lei n.º 26 de 2007.
Especificamente para o arrendamento de um imóvel comercial, o arrendatário pode ser despejado se o negócio do arrendatário não tiver funcionado durante 90 dias não consecutivos ou 30 dias consecutivos, a menos que uma razão válida tenha sido comunicada ao senhorio.
O governo pode decidir empreender um desenvolvimento urbano emirado que exija que o imóvel arrendado seja demolido. Neste caso, o senhorio pode exigir o despejo antes do fim do contrato.
Um arrendatário pode ser despejado por não obedecer à lei ou aos termos do contrato no contrato de arrendamento. O senhorio deve notificar por escrito o inquilino para abandonar o local no prazo de 30 dias. Por exemplo, o inquilino ou outros a quem ele permita agir sobre o imóvel podem exercer actividades ilegais ou imorais.
Em todos estes casos, o prazo de pré-aviso é de 30 dias. Outras razões para o despejo são:
O imóvel é utilizado para um fim diferente do que foi adquirido para, por exemplo, um negócio é gerido a partir de casa quando foi alugado para habitação
O arrendatário, ou outros que ele permita, altere ou danifique o bem de uma forma que torne o bem inseguro
O imóvel é subalugado sem primeiro obter a aprovação escrita do senhorio
O aluguer não foi pago.
Uma vez expirado o contrato, existem circunstâncias especiais sob as quais a RERA permite ao senhorio enviar ao inquilino uma notificação de despejo. Estes casos distintos requerem um período de pré-aviso de doze meses. A notificação deve ser entregue por um notário público ou enviada por correio registado. E são:
O senhorio decidiu regressar ao imóvel para seu uso pessoal
O senhorio quer que os parentes do primeiro grau vivam na propriedade
O senhorio optou por vender o imóvel
Há grandes necessidades de renovação ou manutenção no imóvel que não podem ser feitas enquanto alguém vive no mesmo
O imóvel deve ser totalmente demolido e/ou reconstruído
Em todos os casos de pré-aviso do inquilino, é necessária uma autorização da RERA. A RERA assegura a protecção dos direitos dos senhorios e inquilinos. As leis claras do Dubai são fáceis de seguir para que ambas as partes possam contratar sem preocupações, ao mesmo tempo que se lembram de ler as letras miúdas.