Vous souhaitez vous lancer dans la location saisonnière sur Airbnb ? Bonne idée, car c'est un marché prolifique ! À condition de vous y prendre de la bonne manière. En effet, vous constaterez vite qu’il existe des frais de service Airbnb obligatoires qui ont un impact direct sur la rentabilité de votre bien.
Dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu'il faut savoir sur les frais Airbnb pour les propriétaires et les voyageurs.
Comprendre les différents frais d’une location Airbnb
Lorsque vous louez un logement sur Airbnb en location courte, plusieurs types de frais vont s’appliquer. Certains sont obligatoires, tandis que d’autres sont ajoutés dans certains cas spécifiques.
Frais de service partagés entre l’hôte et le voyageur : 3 % dans la plupart des cas ;
Frais de ménage facturés par les hôtes directement aux voyageurs, dans le cas où une prestation de nettoyage est incluse dans le prix ;
Frais pour animaux, si le logement accepte les animaux : ces frais sont dissociés des frais de ménage ;
Frais pour voyageurs supplémentaires ;
Caution : payée par les hôtes seulement en cas de réclamation du propriétaire auprès du Centre de résolution Airbnb ;
TVA, taxe de séjour et autres taxes locales.
Deux types de structures de frais de services existent sur Airbnb. Ils peuvent être partagés entre l’hôte et le voyageur, ou à la charge du propriétaire dans certains cas.
Pourquoi des frais de service Airbnb sont appliqués ?
Même si la plate-forme Airbnb.fr reste totalement gratuite dans son utilisation, il y a des coûts non négligeables sur son fonctionnement. En effet, la mise en ligne des annonces 24 heures sur 24 et sept jours sur sept, la maintenance du site Internet et bien évidemment le travail marketing et l'animation des réseaux sociaux engendrent des coûts pour les équipes. C’est ainsi que la plate-forme se rémunère au succès lors d’une réservation.
Les frais de traitement des paiements de la plateforme de location et l'assistance utilisateur sont aussi une charge.
Frais de service partagés sur Airbnb
En premier lieu, la plateforme de voyage prélève les frais partagés, divisés à la fois entre l’invité et l’hôte. Le locataire paiera la majorité des frais. Cette structure tarifaire est donc particulièrement avantageuse en tant que propriétaire. Cela vous permet de définir le prix de nuitée plus bas lorsque les frais de commission le sont également.
Avec ce modèle de frais partagés, les hôtes sont soumis à des frais de 3%. Toutefois, dans certains cas, ces frais peuvent être plus élevés, notamment pour les logements situés en Italie. Ils peuvent également être augmentés si l’hôte applique des conditions d’annulation jugées comme étant très strictes par la plateforme.
Ces frais de 3% pour l’hôte, et environ 12% (maximum 14,2%) pour le voyageur, sont appliqués sur le sous-total du prix de réservation, ce qui inclut :
Le prix de la nuitée ;
les frais de ménage ;
Les frais de voyageur supplémentaire
A noter : il peut y avoir une différence et des frais supplémentaires selon les types de prestations proposées (location de vacances, locations saisonnières, arrivée tardive avec tarif de nuit, etc.)
Exemple de prix de location courte avec frais partagés
3 nuitées sont louées au tarif de 200€ par nuit par un couple en voyage. Avec les frais de nettoyage de 80€, la prestation de cette location saisonnière s'élève à 680€.
Les frais pour le propriétaire sont de 680€ x 3% = 20,4€, et maximum 680 x 14,2% = 96,56€ pour les voyageurs.
Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
Cette taxe concerne tous les biens et services commercialisés en France. Dans d’autres pays, elle peut porter un autre nom (taxe sur la consommation, sur les services, ou TPS). Elle est imposée dans la majorité des pays, et sera appliquée sur les frais de service des réservations.
Les frais de service hôte et commissions réservées au propriétaire
Les frais de service peuvent être entièrement payés par l’hôte, ce qui permet une tarification simplifiée sur les annonces.
C’est le cas si vous utilisez un système de gestion locative, ou un channel manager. Ces logiciels agissent comme des intermédiaires intégrés à Airbnb permettant de publier et gérer vos annonces.
L’intégralité des frais de service, de l’ordre de 15% du montant de la réservation, sera alors déduite du versement depuis la plateforme vers votre compte bancaire au moment du paiement. L’accès à ce modèle de tarification nécessite de renseigner un numéro de TVA dans le compte propriétaire des plateformes de réservation.
En tant que propriétaire, vous contrôlez mieux la tarification et cela évite aux voyageurs d’avoir un ensemble de frais supplémentaires, pouvant être une surprise désagréable au moment de la réservation directe. Lors de la mise en place de cette nouvelle stratégie de tarification intelligente, le propriétaires ont craint une augmentation des frais. Malgré tout, les hébergeurs qui ont décidé de maintenir leurs prix compétitifs depuis ce système de tarification simplifiée ont constaté un meilleur taux d'occupation, avec une augmentation globale de leurs réservations d’environ 17%.
Bon à savoir : le service Airbnb Plus permet aux hôtes de se distinguer des autres annonces, et ainsi de faire croître leur activité de location. Selon les dernières informations à ce sujet, la politique tarifaire pourrait évoluer pour les propriétaires souhaitant intégrer le programme Airbnb Plus.
Les frais pour le voyageur
Hormis les frais de service partagés, le voyageur qui effectue une réservation doit, selon les cas de figure que nous précisons ci-dessous, s'acquitter de certains frais lors de sa réservation.
Frais de ménage
Afin de récolter un maximum d’avis positifs sur votre annonce, il est essentiel que votre logement soit d’une propreté impeccable lors de l’arrivée des voyageurs. Si vous déléguez le rangement et le ménage de votre propriété entre deux réservations, il vous est possible d’ajouter des frais de nettoyage au prix de la nuitée.
Vous pouvez fixer le tarif que vous souhaitez, afin de couvrir vos dépenses. Ces frais seront alors affichés sur le prix par nuit pour le voyageur. Si vous facturez 50 € de frais de ménage, le prix moyen sera largement amorti pour une location sur une semaine. Bien évidemment, pour une seule nuitée, la tarification peut être prohibitive. Les frais de ménage varient selon l'emplacement de l'annonce et sa taille, et parfois d'une réservation à l'autre s'il y a des particularités comme un animal (chien ou chat).
Une bonne pratique consiste à examiner les annonces similaires dans votre région ou votre quartier. Ainsi, vous allez pouvoir définir un tarif par nuit moyen et des frais de ménage raisonnables, qui ne risquent pas de décourager les voyageurs. Bien que cela fasse grimper la totalité des frais, c'est un confort vraiment appréciable.
Frais pour voyageurs supplémentaires
Certains logements proposent d’accueillir plus de voyageurs que la capacité standard lorsqu’ils disposent
d’un canapé-lit, ou un matelas gonflable. Il est possible par exemple d’indiquer qu’un appartement initialement prévu pour 4 personnes peut accueillir 1 à 2 voyageurs supplémentaires, moyennant des frais supplémentaires.
Le tarif pour chaque voyageur ajouté est fixé librement grâce à une option accessible dans la section Tarifs et disponibilité.
Taxes locales
Selon le territoire dans lequel se situe votre logement, la réservation d’une nuit dans un meublé touristique peut être soumise à une taxe de séjour. Cet impôt local est collecté et reversé automatiquement au nom des hôtes par Airbnb. Le plus souvent, vous n’avez donc aucune action à mettre en place.
Toutefois, notez que si Airbnb collecte et reverse automatiquement certaines taxes de séjour en votre nom, vous pourriez être amené à collecter manuellement d'autres taxes. Pour vérifier vos obligations, rendez-vous dans l’espace de gestion de vos annonces pour consulter la section Taxes et législations locales.
La caution fait-elle partie des frais annexes ?
Sur Airbnb, le propriétaire d'un logement bénéficie d'une couverture des frais de réparation en cas de dégradation. Comme sur de nombreux sites de location, ou dans toutes résidences de tourisme, il convient de mettre une caution en garantie pour éviter les problèmes dans le logement.
Cependant, on ne peut pas vraiment considérer la caution comme des frais annexes ajoutés au tarif de base, étant donné qu'elle n'est pas toujours prélevée directement au voyageur. Certaines plateformes de réservation considèrent plutôt que le voyageur paie une assurance incluse dans ces frais.
Dans le cas de Airbnb, il y a deux possibilités :
Airbnb informe les voyageurs qu'ils pourront être débités en cas de dommages constatés suite à leur séjour ;
Les propriétaires de location (souvent des hôtes professionnels dans ce cas) gèrent leur annonce avec un logiciel. Ils peuvent à ce moment définir une caution qu'ils encaissent personnellement.
Si vous prélevez une caution, pensez à bien mentionner les conditions de remboursement dans les annonces de location.
Comment UpperKey vous sera utile dans la location saisonnière et la gestion des frais de service Airbnb ?
Vous ne connaissez pas encore l’agence de location UpperKey ? La gestion d’un bien immobilier que ce soit de façon traditionnelle ou de manière saisonnière nécessite du temps et une parfaite connaissance du marché.
De votre côté, vous n’avez pas forcément le temps ou l’envie de vous investir pleinement, vous souhaitez simplement obtenir une certaine rentabilité pour la location de votre propriété. UpperKey offre des services de conciergerie Airbnb à Paris pour les hôtes.
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