Im Jahr 2021 waren die Franzosen sehr daran interessiert, in Immobilien zu investieren: Fast jeder sechste Franzose gab an, innerhalb von 12 Monaten ein Immobilienprojekt zu haben. Dafür gibt es zwei Gründe: Erstens ist es kulturell bedingt. Zum Vergleich: In Kanada gab es 2021 etwa 600.000 Immobilientransaktionen, während es in Frankreich im selben Jahr 1,17 Millionen waren. Der zweite Grund ist die Einfachheit: Wer kauft, besitzt. Und schließlich das Tüpfelchen auf dem i: Immobilien sind die einzige Investition, die einen doppelten Hebeleffekt hat, da man mit dem, was man kauft, und dem, was man leiht, Geld verdienen kann (z. B. bei niedrigen Zinsen).
Aber um eine erfolgreiche Mietinvestition zu tätigen, müssen Sie Ihre Immobilie zum richtigen Preis vermieten! Wie schätzt man den Mietwert einer Immobilie? Keine Panik: Wir zeigen Ihnen, wie Sie Ihre Mietinvestition zu einem Erfolg machen können!
Was ist Rentabilität?
Wir schätzen den Mietwert einer Immobilie vor allem anhand ihrer Rentabilität. Aber was ist das genau? Lassen Sie uns ein Beispiel nehmen.
Stellen wir uns vor, Sie haben eine Immobilie für 200 000 € erworben. Sie vermieten diese Wohnung für 900 € brutto pro Monat, das sind 10 800 € pro Jahr. Das ist der so genannte Bruttoertrag. Fünf Jahre später beschließen Sie, diese Wohnung mit einem Gewinn von 5 000 €, also 205 000 €, zu verkaufen. Die Bruttorendite ist dann der Gesamtbetrag Ihrer Rendite, d. h. 10 800 € pro Jahr für fünf Jahre, zuzüglich des Kapitalgewinns aus dem Wiederverkauf. Am Ende der Operation beträgt die Rentabilität Ihrer Immobilie also 59 000 €!
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Rendite der Gewinn ist, den Sie aus Ihrem Investitionsobjekt, d. h. aus den Mieten, erzielen können. Sie ist das, was es erwirtschaftet. Während die Rentabilität das ist, was Sie am Ende der Operation dank des endgültigen Kapitalgewinns und der während der gesamten Haftzeit erzielten Rendite verdienen werden.
Wie kann ich die Nettorendite meiner Immobilie ermitteln?
Wie Sie sehen, interessieren wir uns für die Rendite, wenn wir den Mietwert einer Immobilie ermitteln wollen. Aber Vorsicht: Sie müssen zwischen der Bruttorendite und der Nettorendite unterscheiden. Wie wir bereits erwähnt haben, ist die Bruttorendite die Miete, die Sie über ein Jahr hinweg erhalten. Wenn die Miete der vermieteten Immobilie 900 € beträgt, dann bringt sie Ihnen 10 800 € pro Jahr ein. Aber wie Sie sich vorstellen können, ist dies nicht der genaue Betrag, den Sie erhalten werden. Um zu wissen, was genau Sie erhalten werden, müssen Sie Ihre Nettorendite berechnen.
Die Nettorendite Ihrer Immobilie sind die Mieteinnahmen, die sie erwirtschaftet, von denen Sie die verschiedenen Kosten abziehen müssen, die mit der Mietinvestition der Immobilie verbunden sind. Diese verschiedenen Kosten können die Grundsteuer und die Müllabfuhr sein, Ihre Verwaltungskosten, ob direkt, d. h. selbst oder über einen Immobilienverwalter, Ihre Versicherungen, Ihre Arbeit, Ihre Steuern, Sozialversicherungsbeiträge usw.
Um Ihre Investition und deren Nettorendite besser einschätzen zu können, sollten Sie Ihre Steuerlast genau einschätzen: Wie hoch ist Ihre Steuerbelastung? Ist Ihr Vermögen vermögenssteuerpflichtig? Erzielt Ihr Vermögen Einkünfte aus Immobilien oder BIC ... ?
Je genauer Sie Ihre Ausgaben einschätzen, die von Ihrer Bruttorendite abgezogen werden müssen, desto besser können Sie Ihre finanzielle Situation während Ihrer Mietinvestition einschätzen.
Gehen wir noch einmal von dem Beispiel von vorhin aus und den 10.800 € Bruttoeinnahmen aus Ihrer vermieteten Immobilie aus. Nach Abzug der Nebenkosten schätzen wir, dass der Nettoertrag dieser Immobilie 4500 € beträgt. Es gibt also einen echten Unterschied! Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, ist es immer besser, die Nettorendite zu berechnen.
Außerdem wird die Rendite immer in Bezug auf den aktualisierten Preis der Immobilie berechnet, daher ist es wichtig, eine aktuelle Bewertung zu haben!
Wie kann man den Mietwert einer Immobilie ermitteln?
Wenn Sie den Mietwert einer Immobilie ermitteln wollen, müssen Sie sich zunächst den Wert der Immobilie selbst ansehen. Dazu können Sie zum Beispiel eine Schätzung vornehmen, indem Sie den geografischen Bereich und seine Typologie berücksichtigen.
Die Schätzung einer Immobilie, insbesondere in Bezug auf die Miete, kann schwierig sein, vor allem in großen Städten wie Paris. Um dies zu tun, können Sie bestimmte Werkzeuge und Methoden verwenden, aber Sie können auch ein Interesse an der Mietpreiskontrolle in Paris nehmen.
Sobald Ihre Schätzung abgeschlossen ist, können Sie bestimmen, welche Art von Vermietung Sie zu welchem Preis anbieten können. Wenn es sich bei Ihrer Immobilie beispielsweise um ein T4 in einem kleinen Dorf in der Creuse handelt, ist es nicht sinnvoll, Ihren zukünftigen Mietern eine möblierte Wohnung anzubieten! Wenn Sie hingegen eine T2 in Paris besitzen, kann eine möblierte Wohnung eine Option sein, die Sie in Betracht ziehen sollten! Sie können auch über die Dauer des Mietvertrags entscheiden, den Sie anbieten möchten.
Wie kann ich die Rentabilität meiner Immobilie mit einer möblierten Vermietung optimieren?
Die möblierte Vermietung ist DER Superstar unter den Vermietungen! In der Tat erlebt die möblierte Vermietung nach der Gesundheitskrise im Jahr 2020 ein enormes Comeback in der Vermietungsbranche.
Doch zunächst sollten wir uns darüber im Klaren sein, was unter "möbliertem Wohnen" zu verstehen ist: Es handelt sich um eine Wohnung, die aus einem Minimum an beweglichen Gegenständen besteht und in die der Mieter sofort einziehen kann. Sie verpflichten sich also, Ihrem Mieter zumindest das Nötigste zum Schlafen (Bettzeug, Bettdecke), Kochen und Essen (Kochplatten, Ofen oder Mikrowelle, Kühlschrank, Gefrierschrank, Küchenutensilien und Geschirr, Tisch und Stühle) und sogar zum Putzen (Reinigungsgeräte) zur Verfügung zu stellen. Sie sollten auch für einen angenehmen Wohnbereich sorgen, indem Sie Rüschen oder Vorhänge in den Schlafzimmern, Beleuchtungskörper und Ablageflächen anbieten. Wenn Sie mehr wissen wollen, können Sie die vollständige Liste der Ausstattung einer möblierten Wohnung leicht auf der Website des öffentlichen Dienstes finden.
Was die Verwaltung anbelangt, so gibt es zwei Arten von möblierten Mietobjekten: das klassische möblierte Mietobjekt, bei dem Sie als Eigentümer der Verwalter und Betreiber sind, und das möblierte Mietobjekt mit gewerblichem Mietvertrag, bei dem die Verwaltung und der Betrieb Ihres Objekts einem externen Betreiber anvertraut werden.
Um die Rentabilität Ihrer Mietinvestition zu optimieren, können Sie sich mit der Energiediagnose Ihrer Immobilie befassen. Achten Sie auf die geltenden Normen. Sie entwickeln sich regelmäßig weiter und werden tendenziell strenger. So haben Sie beispielsweise bis zum 1. Januar 2028 Zeit, Ihre Immobilie auf den neuesten Stand der Technik zu bringen, wenn die Energieeffizienz unter F liegt. Dies ist keine Empfehlung, sondern ein Gesetz, an das Sie sich halten müssen!
Zusammenfassend
Die Schätzung des Mietwerts Ihrer Immobilie ist also unerlässlich! Sie ermöglicht es Ihnen, Ihre Investitionsstrategie zu definieren, um die Rentabilität zu optimieren. Die Festlegung einer fundierten Anlagestrategie, die Ihre Anlageziele, aber auch Ihre Situation und die Lage Ihrer Immobilie berücksichtigt, ist die Voraussetzung für eine "gute" Investition.
Ein letzter Ratschlag: Zögern Sie nicht, sich zu informieren und sich über die aktuelle Gesetzgebung im Bereich der Vermietung auf dem Laufenden zu halten. So können Sie Ihre Wahl treffen, aber auch und vor allem Ihre Investition absichern!