Wenn ein Vermieter mit einem Mieter, der rückständige Miete schuldet, unzufrieden ist, die betreffende Immobilie verkaufen oder selbst wieder einziehen möchte, muss dem Mieter eine Kündigung zugestellt werden. Es ist darauf zu achten, dass ein solches Kündigungsschreiben den Gesetzen des betreffenden Landes entspricht. Nur so ist gewährleistet, dass das Schreiben gültig ist. Wir sehen uns an, was für die Kündigung eines Mieters in Dubai erforderlich ist.
Funktioniert das Kündigen von Mietern in anderen Ländern gleich oder anders?
Die Kündigung eines Mieters in Dubai kann ganz anders funktionieren als die Kündigung eines Mieters in einem anderen Land, z. B. in Frankreich, Rom, Paris oder anderswo, wie von UpperKey empfohlen und beschrieben. Wichtig ist, dass Sie sich immer an die spezifischen Gesetze des Landes halten, in dem Sie eine Kündigung aussprechen müssen.
Trotz der von Upper Key festgestellten Unterschiede enthalten jedoch alle Kündigungen bestimmte gemeinsame Elemente. Dazu gehören eine Kündigungsfrist, die Form der Kündigung (z. B. ein förmliches Schreiben) und die Gründe, aus denen eine Kündigung zulässig ist (z. B. Nichtzahlung der Miete). Die Kündigung enthält die Angaben beider Parteien und die relevanten Daten. Möglicherweise muss sie in einer bestimmten Form übergeben werden.
Schauen wir uns nun an, wie die Kündigung eines Mieters in Dubai im Einzelnen funktioniert.
Die Rechtsgrundlage
Die Beziehung zwischen einem Vermieter und einem Mieter in Dubai wird durch Mietvertragsregeln geregelt. Darin sind die Pflichten der beiden Parteien und ihre Rechte im Sinne des Gesetzes festgelegt. Die Institution, die diese Verträge regelt, ist die Real Estate Regulatory Agency (RERA) in Dubai.
Es gibt mehrere Gesetze, auf denen die RERA ihre Vorschriften aufbaut. Das wichtigste von ihnen ist das Gesetz Nr. 26 von 2007. Es regelt die Beziehungen zwischen Mietern und Vermietern in Dubai. Ein weiteres Gesetz, das ziemlich genau dasselbe tut, ist das Gesetz Nr. 33 von 2008. Es enthält auch Änderungen an einigen Artikeln des vorherigen Gesetzes.
Mieterhöhungen sind im Erlass Nr. 43 von 2013 geregelt. Zur Beilegung von Mietstreitigkeiten wurde das RDSC (Rent Disputes Settlement Centre) eingerichtet.
Zwei wichtige Klauseln zur Beendigung des Mietverhältnisses
Wenn der Vertrag zwischen Mieter und Vermieter ausläuft, der Mieter in der Wohnung verbleibt und der Vermieter keine schriftliche Erklärung abgibt, hat der Mieter das Recht, die Wohnung für die Dauer des Mietvertrags oder ein Jahr weiter zu mieten, je nachdem, welcher der beiden Zeiträume der kürzere ist. Dies ist in Artikel 6 des Gesetzes Nr. 26 von 2007 geregelt.
Das bedeutet, dass der Vermieter während dieses Zeitraums weder die Miete erhöhen noch den Mieter aus der Wohnung werfen kann, es sei denn, es liegen Gründe vor, die nach den RERA-Vorschriften zulässig sind.
Artikel 28 desselben Gesetzes besagt, dass das Recht des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht aufgehoben werden kann, wenn die Immobilie verkauft und an einen neuen Eigentümer übertragen wird.
Auf der Grundlage dieses Artikels kann der neue Eigentümer den Mieter während der Laufzeit des ursprünglichen Mietvertrags nicht vertreiben oder die zu zahlende Miete erhöhen. Der neue Vermieter muss sich bei der Kündigung des Mieters an das Gesetz halten, wie es auch der alte Vermieter tun musste. Es gelten also die gleichen Bedingungen.
Beendigung eines Mietvertrags durch den Mieter in Dubai
Weder ein Mieter noch ein Vermieter kann von sich aus Änderungen an einem gültigen Mietvertrag vornehmen. Alle Änderungen müssen von beiden Parteien vereinbart werden. Dies wird von der RERA in Artikel 7 des Gesetzes Nr. 26 von 2007 geregelt.
Artikel 27 des Gesetzes Nr. 26 von 2007 sieht vor, dass nicht einmal der Tod des Vermieters oder des Mieters zur Ungültigkeit des Mietvertrags führt. Zunächst wird der Vertrag in seiner jetzigen Form für die Erben der verstorbenen Partei verbindlich. Diese Erben haben jedoch die Möglichkeit, der anderen Partei zu kündigen, um den Vertrag zu beenden. Die gültige Kündigungsfrist richtet sich nach der Anzahl der Tage, die bis zum natürlichen Ablauf des Vertrags verbleiben, oder nach 30 Tagen, je nachdem, welcher Zeitraum kürzer ist.
Das Gesetz von Dubai, wie es in der RERA niedergelegt ist, enthält keine Hinweise darauf, wie ein Mieter vor dem Ablaufdatum aus dem Vertrag aussteigen kann. Wenn der Vertrag eine Klausel zur vorzeitigen Beendigung enthält, muss diese befolgt werden. In anderen Fällen kann der Mieter für die Restlaufzeit des Vertrags zur Zahlung der Miete verpflichtet sein.
Räumungsklage vor Ablauf des Vertrages
Es gibt bestimmte Fälle, in denen ein Vermieter einem Mieter vor Ablauf des Mietvertrags kündigen kann. Diese Gründe sind in Artikel 25 des Gesetzes Nr. 26 von 2007 aufgeführt.
Speziell bei der Anmietung einer Gewerbeimmobilie kann dem Mieter gekündigt werden, wenn sein Geschäft entweder 90 nicht aufeinanderfolgende Tage oder 30 aufeinanderfolgende Tage lang nicht betrieben wurde, es sei denn, dem Vermieter wurde ein triftiger Grund mitgeteilt.
Die Regierung kann beschließen, eine Stadtentwicklung im Emirat vorzunehmen, die den Abriss der gemieteten Immobilie erfordert. In diesem Fall kann der Vermieter die Räumung vor Ablauf des Mietvertrags verlangen.
Einem Mieter kann gekündigt werden, wenn er sich nicht an das Gesetz hält oder die Bedingungen des Mietvertrags nicht einhält. Der Vermieter muss den Mieter schriftlich auffordern, die Räumlichkeiten innerhalb von 30 Tagen zu verlassen. Der Mieter oder andere Personen, denen er erlaubt, auf dem Grundstück zu agieren, können beispielsweise illegale oder unmoralische Aktivitäten ausüben.
In all diesen Fällen beträgt die Kündigungsfrist 30 Tage. Weitere Gründe für eine Räumung sind:
Die Immobilie wird für einen anderen Zweck genutzt als den, für den sie erworben wurde, z. B. wird in der Wohnung ein Geschäft betrieben, obwohl sie zu Wohnzwecken vermietet wurde
Der Mieter oder andere Personen, denen er dies erlaubt, verändern oder beschädigen die Immobilie in einer Weise, die sie unsicher macht.
Die Wohnung wird untervermietet, ohne dass der Vermieter vorher seine schriftliche Zustimmung gegeben hat.
Die Miete ist nicht bezahlt worden.
Nach Ablauf des Vertrags gibt es besondere Umstände, unter denen RERA dem Vermieter erlaubt, dem Mieter eine Räumungsklage zu schicken. In diesen besonderen Fällen ist eine zwölfmonatige Kündigungsfrist erforderlich. Die Kündigung muss von einem öffentlichen Notar zugestellt oder per Einschreiben verschickt werden. Sie sind:
Der Vermieter hat beschlossen, wieder in die Wohnung einzuziehen und sie selbst zu nutzen.
Der Vermieter möchte, dass Verwandte ersten Grades in der Wohnung leben
Der Vermieter hat beschlossen, die Immobilie zu verkaufen.
An der Immobilie sind umfangreiche Renovierungs- oder Instandhaltungsarbeiten erforderlich, die nicht durchgeführt werden können, solange jemand in der Immobilie wohnt.
Die Immobilie soll vollständig abgerissen und/oder umgebaut werden.
In allen Fällen, in denen einem Mieter gekündigt werden soll, ist eine RERA-Genehmigung erforderlich. Die RERA stellt sicher, dass die Rechte von Vermietern und Mietern geschützt werden. Die klaren Gesetze Dubais sind leicht zu befolgen, so dass beide Parteien ohne Bedenken Verträge abschließen können, ohne dabei das Kleingedruckte zu vergessen.