A gestão de propriedades cobre muitos aspectos e, para um neófito, não é fácil encontrar o seu caminho. Entre o contrato de gestão de arrendamento, o inventário de entrada de equipamentos, o inventário de saída de equipamentos e a gestão do arrendatário, o seu investimento pode tornar-se uma verdadeira dor de cabeça. No entanto, pode sempre delegar a um especialista imobiliário para evitar este tipo de incómodo.
O que pode ser cobrado ao inquilino?
As taxas de gestão são comuns em bens imóveis. Mas pode haver taxas adicionais, especialmente quando certas situações são encontradas.
A factura após o inventário dos imóveis é uma forma de o senhorio recuperar uma soma de dinheiro para restaurar o alojamento. Esta soma será obviamente utilizada para a realização de trabalhos.
De facto, o inquilino tem a obrigação de limpar o alojamento e quando este proceder a degradações, terá de efectuar todas as reparações actuais. Caso contrário, será aplicada uma dedução directamente sobre o depósito. Mas o senhorio deve justificar esta dedução.
Quando o senhorio realiza ele próprio os vários trabalhos de limpeza, apenas os materiais adquiridos e o custo dos produtos poderão ser retidos.
Se alguma vez o arrendatário considerar que se trata de uma facturação abusiva após o inventário das instalações de saída, uma carta de reclamação terá de ser dirigida ao proprietário. Se infelizmente o locador não responder, o passo seguinte é recorrer a um mediador e finalmente a um juiz.
A partir do momento em que o inventário das instalações tenha sido assinado, o arrendatário permanece no seu direito de recusar qualquer responsabilidade por danos que não sejam aparentes no documento que acabou de ser assinado.
A organização do trabalho após um inventário dos móveis de saída
A partir do momento em que o inquilino entra numa nova habitação, é estabelecido um inventário das instalações. Trata-se de um documento anexo ao contrato sobre o qual serão acrescentados detalhes adicionais relativos ao estado geral do imóvel. No caso de um aluguer mobilado, estas informações dirão igualmente respeito aos objectos presentes e ao equipamento colocado à disposição do inquilino.
Quando o contrato de arrendamento terminar, será estabelecido outro documento, desta vez relativo ao inventário dos móveis no final do contrato de arrendamento. Quanto à sua elaboração, deve imperativamente ser feita no mesmo dia que a entrega das chaves. Assim, pode ser feita uma comparação entre o inventário de saída dos móveis e o inventário de entrada dos móveis. Se o proprietário notar possíveis deteriorações que foram causadas durante a estadia do arrendatário, poderá aplicar uma dedução no depósito.
Se esta dedução for justificada, o arrendatário terá de devolver o alojamento no mesmo estado inicial. De facto, a manutenção de rotina e as pequenas reparações são da responsabilidade do inquilino.
No entanto, existe uma diferença relativamente às degradações resultantes de uma utilização ou tempo normal. Isto diz respeito tanto ao equipamento como aos materiais. Neste contexto preciso, o inquilino não terá de efectuar a restauração. Por exemplo, um dano hídrico relacionado com a vizinhança, o aparecimento de fissuras no tecto, paredes que amarelam com o tempo ou uma tinta que descasca.
Como é feita uma dedução do depósito de segurança?
Quando a obrigação do inquilino é tão óbvia, o senhorio não tem outra escolha senão aplicar uma retenção sobre o depósito de segurança. Esta dedução só será utilizada para restaurar o apartamento. Pode ser para custos de limpeza após o inventário dos móveis ou para a organização das obras após as degradações. Em todos os casos, o montante da dedução deve ser proporcional ao trabalho necessário e ao custo da limpeza, para que o alojamento se encontre nas mesmas condições em que se encontrava inicialmente.
Além disso, a caução é sistematicamente acompanhada de documentos comprovativos. Isto pode ser uma factura ou uma estimativa. Mas saiba que, em caso de litígio, é possível ao juiz refutá-lo, considerando que a estimativa continua a ser excessiva.
No entanto, o proprietário permanece no seu direito de assegurar a limpeza por seu próprio cuidado, bem como o trabalho. Mas, neste contexto, a caução será até ao montante do produto adquirido ou o preço do material com mais uma vez a apresentação de uma factura.
Como reagir em caso de facturação abusiva após o inventário das peças
Se for feita uma dedução do depósito de segurança, ainda é possível contestar a factura abusiva. De facto, se o proprietário não for capaz de fornecer os documentos que justificam a dedução ou se apresentar uma estimativa excessiva, será necessário encontrar uma solução amigável. Neste contexto, o arrendatário começa por enviar uma carta de protesto ao senhorio. Esta carta terá de ser enviada sob a forma de carta registada com aviso de recepção.
Além disso, o inquilino poderá ser assistido pela comissão de conciliação departamental. Se, apesar da tentativa de resolução amigável, o reembolso não for bem sucedido, o inquilino enviará uma carta de notificação formal ao senhorio com aviso de recepção.
Se o litígio tiver de continuar, recomenda-se que o arrendatário guarde uma cópia da carta que possa ter sido enviada. Se o senhorio não responder no prazo de oito dias após o envio da carta de notificação formal, caberá ao tribunal judicial ou ao tribunal local tomar uma decisão. No entanto, esta última só pode ser apreendida se a soma exceder os 4000 euros.
No que diz respeito à tentativa de acção judicial, esta deve ser feita no prazo de três anos a partir do momento em que o depósito deveria ter sido feito.
O que fazer em caso de degradação contestada após o inventário das instalações de saída?
Se o arrendatário acreditar que o senhorio está a cobrar por danos que não são registados no inventário dos equipamentos no final do período de aluguer, o senhorio não assumirá a responsabilidade pelos mesmos. Assim que o inventário dos equipamentos for assinado pelo inquilino e pelo senhorio, este documento é considerado como uma aprovação do seu conteúdo.
Para fazer valer os seus direitos, o senhorio deve submeter a questão ao conciliador de justiça, depois à comissão departamental de conciliação e finalmente ao tribunal local.
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