Você está posicionado para lucrar com uma propriedade comprada para alugar?
Há mais do que nunca para se entender sobre como transformar um lucro de uma compra em um arrendamento de propriedade. As mudanças do mercado nos últimos anos atingiram o locador em potencial com mais força do que nunca.
As regras também estão mudando, tornando a vida do investidor ainda mais difícil. Será que ainda vale a pena o tempo e o esforço necessários para obter lucro? Ou existem maneiras mais fáceis de obter maiores retornos sobre o mesmo investimento financeiro?
Apesar das taxas de juros baixas, que fazem com que o buy-to-lets pareça atraente à primeira vista, o aumento do imposto de selo e a perda da redução dos juros hipotecários, e muito mais, contam uma outra história.
O locador amador está em declínio
Há muito tempo o mercado foi dividido em dois. A compra para locação era considerada uma vez um investimento astuto para o locador amador com um pouco de dinheiro extra. As complicações que o mercado atual traz significa que o locador amador está recuando e caminhando para opções alternativas.
Esta tendência está deixando o mercado muito aberto para o locador profissional. São eles que têm a compreensão e a experiência para fazer funcionar, afinal, mesmo com números mais apertados e regulamentações mais rígidas.
Como conseguir que um imóvel comprado para alugar trabalhe para você
Esperamos que as seguintes informações forneçam uma pequena visão sobre o que se deve ou não fazer em relação a um investimento de compra para locação, o que você realmente deve considerar, e sobre algumas das armadilhas.
Planeje um orçamento realista e preciso
Se você está apenas estimando o que pode gastar, então você está indo para problemas. Há uma abundância de considerações a serem feitas quando se trata de financiar seu projeto de compra para locação; agora, mais do que nunca.
Se você ainda não tem muita experiência neste mercado, então vale a pena fazer suas pesquisas. Você poderia receber conselhos de quem tem experiência em propriedade e em locação. Alternativamente, você poderia criar uma lista de verificação com tudo incluído para cobrir todas as eventualidades. Você deve fazer planos instruídos para saber se pode obter um lucro real do mercado em sua situação atual.
Não é apenas a aquisição do imóvel que acarretará custos significativos. Todos os edifícios exigem atenção e manutenção constantes. Como proprietário, na maioria das vezes, isso será de sua responsabilidade, não de seu inquilino.
É imperativo manter um fundo adequado de slush. Por melhor que você planeje, você não tem uma bola de cristal; sempre haverá problemas que escaparão por sua rede.
- Quanto tempo leva para alugar um imóvel?
- Como você vai administrar acidentes e eventos imprevistos?s?
- Como você vai administrar acidentes e eventos imprevistos?
Não há garantias, não importa o quão bem você tenha pesquisado seu mercado, portanto, certifique-se de planejar para todas as eventualidades.
Certifique-se de ter coberto todos os custos
É muito fácil demais perder aquele passo vital que afundará seu sonho de ter lucro. Sugerimos sempre que novos investidores falem com um solicitador de transporte ou com um transportador licenciado. Eles estão idealmente situados para explicar os aspectos legais de comprar um imóvel e alugá-lo.
Você também deve falar com seu contador para ter certeza de estar informado sobre as muitas implicações fiscais.
Comprar para alugar hipotecas
As taxas de juros da compra para locação são baixas neste momento, mas isso não vai durar para sempre. Você precisa levar em conta as prováveis mudanças e altas taxas introdutórias, e como elas afetarão seu lucro total.
Imposto de selo
A lei foi alterada em 2016 no que diz respeito ao imposto de selo nas segundas residências. O imposto de selo é um imposto governamental, com limites e taxas dependentes do local e do valor da propriedade.
O limite para o imposto de selo na Inglaterra é £125k, na Escócia £145k e no País de Gales £180k. A taxa para os primeiros imóveis varia de 2-12% dependendo do preço do imóvel - de £125k para aqueles acima de £1,5m.
A taxa para as segundas propriedades varia de 3-15%. Essa é uma sobretaxa simples de 3% sobre as taxas para a primeira compra de imóveis.
Taxas de agentes
Se você não vai administrar o arrendamento por conta própria, então você também deve considerar os custos do agente. Cada agente terá suas próprias tarifas quando se trata de encontrar inquilinos, cobrar aluguel, manter depósitos e lidar com as questões típicas do dia-a-dia.
Como sempre, faça suas compras para encontrar a melhor opção para sua situação. E não se esqueça de incluí-la em suas margens de lucro esperadas.
Imposto sobre ganhos de capital
Muitos investidores que compram para alugar utilizam hipotecas apenas com juros, planejando, eventualmente, a venda do imóvel para cobrir o custo do investimento original.
Entretanto, você terá que pagar o imposto sobre ganhos de capital sobre segundas propriedades, portanto, você deve estar preparado para isso e considerá-lo em seu orçamento.
As taxas do CGT sobre imóveis variam de 18-28%, dependendo de sua taxa de imposto de renda. O imposto é baseado nos ganhos e não no preço de venda do imóvel.
Você pode reclamar contra todos os custos legítimos incluídos na compra e venda do imóvel. Por exemplo, você pode compensar as taxas, imposto de selo e quaisquer melhorias que você tenha feito enquanto era proprietário do imóvel. Há também uma franquia de impostos que você pode reivindicar.
Rendimento sobre os ganhos?
Um investidor de compra para locação procurará fazer o melhor rendimento de locação possível.
O rendimento é a porcentagem do aluguel em relação ao valor do imóvel - mas tenha cuidado. O preço do imóvel que você concorda com o vendedor não será o valor total que você paga por ele depois de levar em conta a soma das muitas taxas associadas.
Um rendimento razoável deve ser superior a 5%. Se você puder alcançar mais de 7 ou 8%, obviamente já fez seu trabalho de casa.
Se por qualquer razão (e pode haver muitas) o rendimento cair a um ponto em que seu retorno não atinja a meta necessária, sua melhor esperança pode ser o crescimento do capital. Este é o aumento do valor da propriedade a médio ou longo prazo, e o lucro que você obteria.
Buscando uma hipoteca de compra para alugar
As taxas e encargos variam de credor para credor. No entanto, uma taxa baixa nem sempre é sua melhor opção.
Você precisará considerar os prós e os contras de cada tipo de hipoteca e, em seguida, as taxas de instalação adicionais. Taxas altas podem significar que uma taxa atrativa de juros baixos significaria um negócio pior.
Estaremos estudando muito mais sobre como comprar uma compra para alugar um imóvel em futuros guias.
Certifique-se de que você está segurado
Seu seguro tem que cobrir muito mais do que uma apólice de seguro típica de um edifício. Você terá que fazer acomodações para algum nível de seguro de conteúdo, dependendo de como você está operando o arrendamento e, é claro, você precisará da cobertura especializada para o Seguro de Proprietário.
Você também deve considerar um seguro que cubra os períodos em que seus inquilinos não pagam seu aluguel, e até mesmo os custos de despejo dos inquilinos problemáticos. Se você mesmo tiver que cobrir ou pagar esses custos pesados, poderá ser a gota d'água para quebrar as costas do camelo.
Mantenha tudo legalizado
Você será legalmente obrigado a manter os depósitos de seus inquilinos. Existem 2 esquemas de proteção de depósitos apoiados pelo governo: seguro e custódia.
Se você contratar um agente para administrar o arrendamento, eles deverão se encarregar dos assuntos. Se não o fizer, caberá a você providenciar um contrato legal e as instalações.
Pesquise seu mercado - e seus inquilinos
A escolha de um inquilino para colocar em sua propriedade dependerá do tipo de propriedade que você planeja comprar. Como encontrar uma compra para deixar um imóvel adequado ao seu orçamento, prováveis inquilinos e o rendimento necessário, pode ser um desafio complicado em si mesmo.
As necessidades de um jovem casal profissional, de uma família ou de uma casa cheia de estudantes são todas muito diferentes. Todos eles estarão procurando características diferentes do imóvel e da localização. Estas são as mesmas considerações ao escolher a propriedade certa para investir.
Afinal, a casa mais desejável no bairro mais agradável nem sempre traz o maior lucro.
Seu rendimento pode ser muito maior em uma casa de estudantes do que em uma casa de família. Uma casa em ocupação múltipla (HMO) pode não ser tão glamurosa quanto uma casa nos subúrbios, mas pode ser um investimento muito melhor.
Dependendo de seu tipo de investimento e de sua situação pessoal, você pode ter que tomar conselhos sobre coisas como um proprietário pode viver em uma compra para alugar uma propriedade ou sobre nova legislação relativa a taxas de agência.
Um HMO pode alcançar um forte rendimento devido ao seu número de aluguéis acumulados. Um HMO terá pelo menos 3 inquilinos, compartilhando banheiro, cozinha e instalações sanitárias. Muitas vezes localizado próximo a universidades e faculdades, sua apresentação só precisa ser básica e requer menos manutenção e manutenção do que um imóvel mais caro e melhor posicionado.
Prós e contras de comprar para alugar de acordo com UpperKey
Prós
- O investimento imobiliário a longo prazo tem sido e ainda se espera que seja uma aposta segura para os investidores.
- Muitos códigos postais ainda estão vendo um alto crescimento nos valores de aluguel e vendas. O investidor esperto estará atento aos locais que estão prestes a crescer e fará um movimento antecipado para garantir o melhor retorno.
- As rendas aumentarão e o mercado de locação continuará a crescer. Menos pessoas do que nunca são capazes de comprar seus próprios imóveis, resultando em um robusto mercado de locação.
Contras
- Os custos, impostos e legislação que um investidor deve levar em conta em seu processo são mais rigorosos do que têm sido durante anos.
- Os novos proprietários serão obrigados a pagar mais impostos. A carga de 3% sobre o imposto de selo deverá ter um impacto significativo sobre o nível de tributação anterior.