Dès que vous souhaitez procéder à la location d’un logement, prenez en considération les règles en vigueur. En effet, le loyer d’un logement loué dans le cadre d’un bail d’habitation, étudiant ou mobilité peut librement être fixé par le propriétaire, du moins en théorie. Certaines villes appartenant à des zones tendues doivent prendre en considération l’encadrement des loyers. Ainsi, il est impossible de dépasser un plafond défini par la préfecture de la ville concernée.
Comment déterminer le montant du loyer pour une première mise en location dans une zone tendue ?
Au premier abord, fixer un loyer reste extrêmement simple en vous basant sur le prix du marché. Malheureusement, cette approche n’est pas possible dans une zone tendue à cause de l’encadrement des loyers. Dans le cadre d’une première mise en location, le propriétaire a le droit de fixer librement le montant. Chaque année, une révision reste possible, à condition d’inclure cette spécificité dans le bail.
Vigilance tout de même sur certaines exceptions, car lorsque le bail a été établi après le 24 août 2022, la révision du loyer est impossible lorsque le logement bénéficie de l’étiquette énergétique F ou G dans le DPE. Même constat pour Mayotte, la Réunion, la Guyane, la Martinique et la Guadeloupe pour la signature d’un bail après le 1er juillet 2024.
La situation est différente pour le renouvellement du bail. L’augmentation de loyer peut se faire, à la seule condition que le bien concerné soit sous-évalué par rapport à la réalité du marché. Rappelons tout de même qu’il est impossible de procéder au renouvellement d’un bail mobilité et donc l’exception concerne uniquement un bail étudiant ou un bail d’habitation.
Parfois, une longue période d’inoccupation a lieu entre deux locations, parce que vous avez entrepris des travaux ou bien parce que vous n’avez pas eu le temps de chercher un autre locataire. Après 18 mois d’inoccupation, vous rentrez dans un cadre particulier et la prochaine location doit impérativement indiquer au nouveau propriétaire le montant du loyer du précédent occupant. La date de la signature du bail reste déterminante pour déterminer l’augmentation du loyer.
Comment déterminer le prix de la location de votre appartement en dehors des zones tendues?
Lorsque les logements n’appartiennent pas à une zone tendue, les règles sont plus simples, car vous fixez librement le montant du loyer, qu’il s’agisse d’un logement meublé ou vide, car vous n’êtes pas concerné par l’encadrement des loyers. Une fois de plus, la révision annuelle du loyer reste possible chaque année, en incluant cette possibilité dans le bail initialement signé. Par contre, les mêmes règles s’appliquent pour un logement classé F ou G. C’est-à-dire qu’il est impossible de réviser le loyer lorsque le bail a été conclu après le 24 août 2022. Les mêmes règles s’appliquent pour les départements d’outre-mer à condition que le bail soit établi après le 1er juillet 2024.
Au moment du renouvellement du bail, vous désirez peut-être augmenter le loyer et vous devez une fois de plus respecter une procédure très précise. N’oubliez pas d’inclure la révision annuelle du loyer dans le bail initial, sinon votre locataire conservera exactement le même loyer.
Prendre en compte le plafonnement des loyers à Paris
Depuis le 1er juillet 2019, impossible de faire l’impasse sur l’encadrement des loyers à Paris. D’ailleurs, d’autres villes appliquent exactement le même procédé et donc nous vous conseillons de vous y intéresser de plus près. Donc, vous devez à la fois respecter la limite à la hausse du loyer au moment d’une relocation, tout en veillant à ce que le loyer de référence à Paris soit respecté en fonction de votre logement. C’est-à-dire de la localisation de celui-ci, de l’année de construction du bâtiment, du nombre de mètres carrés habitables et de ses caractéristiques. Dans certains cas, vous appliquez le loyer de référence majoré, mais uniquement lorsque vous êtes en mesure de le justifier.
En cas de non-respect de ce plafond, les sanctions sont particulièrement lourdes pour les propriétaires. Vous subirez une amende de 5 000 € lorsque vous louez en tant que personne physique. Une personne morale s’expose à une amende d’un montant maximum de 15 000 €. De ce fait, vous devez impérativement consulter la carte des loyers de référence à Paris avant de procéder à la location de votre bien immobilier.
Sur quels critères vous appuyer pour fixer le montant du loyer de votre appartement ?
Au-delà de la réglementation en vigueur, n’hésitez pas à prendre connaissance du marché immobilier pour essayer de vous faire une idée plus précise de la valeur de votre bien. Bien évidemment, appuyez-vous sur des critères neutres comme l’emplacement de celui-ci, l’état général du bien et la superficie. Rassurez-vous, cette démarche reste très simple en parcourant les annonces immobilières sur Internet.
Même si le logement se situe dans une zone tendue, vous êtes autorisé à appliquer le loyer de référence majoré à partir du moment où vous êtes en mesure de le justifier. En effet, vous avez déterminé que votre appartement est dans un meilleur état que les logements à proximité. Vous avez entrepris des travaux de rénovation énergétique et donc il bénéficie d’une meilleure isolation. L’appartement est connecté à de nombreuses infrastructures comme des commerces, des écoles ou encore les transports en commun. Enfin, la copropriété bénéficie d’un équipement supérieur avec un concierge, un ascenseur ou encore une cour intérieure.
Comme vous pouvez le constater, les critères sont nombreux et il n’est pas toujours évident de s’y retrouver. Plutôt que de perdre du temps à mener votre enquête, n’hésitez pas à vous appuyer sur l’avis d’un expert en immobilier. En effet, c’est une excellente démarche de votre part pour connaître la réalité du marché et ainsi justifier totalement la hausse du loyer.
En d’autres termes, c’est une manière d’optimiser votre investissement, tout en étant en parfaite conformité avec la législation en vigueur.