Êtes-vous en mesure de tirer profit d'un bien immobilier achat-location ?
Il est plus que jamais nécessaire de comprendre comment optimiser les bénéfices d'un achat-location. Les dernières évolutions du marché challenges les propriétaires et rendent la vie des investisseurs encore plus difficile.
C’est pourquoi il est pertinent de se poser plusieurs questions : Le temps et les efforts nécessaires pour réaliser un bénéfice en valent-ils toujours la peine ? Existe-t-il des moyens plus simples afin d'obtenir un meilleur rendement pour un même investissement financier ?
Malgré la faiblesse des taux d'intérêt, qui fait que l'achat d'un bien immobilier semble attrayant à première vue, la hausse des droits de timbre, la perte de l'exonération fiscale sur les intérêts hypothécaires, et bien d'autres encore, racontent une toute autre histoire.
Le déclin des propriétaires amateurs
Le marché a depuis longtemps été scindé en deux. L’achat-location était autrefois considéré comme un investissement judicieux pour le propriétaire amateur souhaitant optimiser ses actifs. Cependant, dues aux nombreuses complications du marché, le propriétaire amateur fait marche arrière et se dirige vers de nouvelles options.
Cette tendance laisse de nombreuses opportunités pour les propriétaires professionnels. En effet, ils ont les expériences et connaissances nécessaires leurs permettant de faire face à ces difficultés. Ce sont eux qui ont la compréhension et l'expérience nécessaire pour faire fonctionner le marché et surmonter les difficultés actuelles.
Travailler avec une location-achat
Nous espérons que les informations suivantes vous donneront un aperçu des choses à faire et à ne pas faire dans le cadre d'un investissement de type "acheter- louer". Seront également évoquées des stratégies que vous devriez envisager ainsi que certains pièges à éviter.
Prévoir un budget réaliste et précis
Une erreur à ne pas commettre est de seulement estimer ce que vous pouvez vous permettre de dépenser. Il y a de nombreux critères à prendre en considération lorsqu'il s'agit de financer votre projet d'achat-location ; maintenant, plus que jamais.
Si vous n'avez pas encore beaucoup d'expérience sur ce marché, il est conseillé de faire des recherches préliminaires. Vous pouvez également demander conseil à ceux qui ont de l'expérience en matière de propriété et de location. Il est conseillé de rédiger une liste exhaustive afin de vous parer à toutes éventualités ainsi que de réaliser des plans bien étudiés afin de savoir si vous pouvez tirer un réel profit du marché dans votre situation actuelle.
L'acquisition de la propriété n’est pas l’unique coûts importants. Tous les immeubles nécessitent une attention et un entretien constants. Le plus souvent, en tant que propriétaire, il sera de votre responsabilité, et non celle de votre locataire.
Il est impératif de disposer d'une caisse noire adéquate. Quelle que soit la qualité de votre planification, vous n'avez pas de boule de cristal ; il y aura toujours des problèmes qui vous échapperont.
- Combien de temps faut-il pour louer une propriété ?
- Que pouvez-vous gérer des locataires ayant des difficultés à payer ?
- Comment allez-vous gérer les accidents et les imprévus ?
Il n'y a aucune garantie, même si vous avez bien étudié votre marché, alors assurez-vous de prévoir toutes les éventualités car les aléas peuvent être nombreux.
Assurez-vous d’avoir couvert tous les coûts
Il est bien trop facile de passer à côté de cette étape essentielle qui vous fera obstacle dans votre rêve de faire des bénéfices. Nous suggérons toujours aux nouveaux investisseurs de s'adresser à un avocat spécialisé dans les cessions de biens immobiliers ou à un agent immobilier agréé. Ils sont idéalement placés pour expliquer les aspects juridiques de l'achat et de la location d'un bien immobilier.
Vous devriez également parler à votre comptable pour vous assurer que vous êtes informé des nombreuses implications fiscales.
Acheter - louer des hypothèques
Les taux d'intérêt d’achat-location sont bas en ce moment, mais cela ne durera pas éternellement. Vous devez tenir compte des changements probables et des frais de lancement élevés, ainsi que de la manière dont ils affecteront votre profit total.
Droit de timbre
La loi a changé en 2016 concernant le droit de timbre sur les résidences secondaires. Le droit de timbre est une taxe gouvernementale, dont les seuils et les taux dépendent de la localisation et de la valeur de la propriété.
Le seuil du droit de timbre est de 125 000 £ en Angleterre, 145 000 £ en Écosse et 180 000 £ au Pays de Galles. Le taux pour les premières propriétés varie de 2 à 12 % en fonction du prix de la propriété, de 125 000 £ à plus de 1,5 million de £.
Le taux pour les secondes propriétés varie de 3 à 15 %. Il s'agit d'un supplément de 3 %, simple à repérer, qui s'ajoute aux taux applicables aux premiers achats de biens immobiliers.
Frais d'agent
Si vous n'allez pas gérer vous-même la location, vous devez également tenir compte des coûts de l'agent. Chaque agent aura ses propres tarifs lorsqu'il s'agira de trouver des locataires, de percevoir le loyer, de conserver les dépôts et de traiter les questions courantes.
Comme toujours, faites le tour du marché pour trouver la meilleure option pour votre situation. Et n'oubliez pas d'en tenir compte dans vos prévisions de marge bénéficiaire.
Impôt sur les plus-values
De nombreux investisseurs en achat-location utilisent des prêts hypothécaires à intérêt prévoyant uniquement de vendre la propriété pour couvrir le coût de l'investissement initial.
Cependant, vous devrez payer l'impôt sur les plus-values sur les secondes propriétés, vous devez donc vous y préparer et en tenir compte dans votre budget.
Les taux d'imposition sur les biens immobiliers varient entre 18 et 28 %, en fonction de votre taux d'imposition sur le revenu. L'impôt est basé sur les gains et non sur le prix de vente de la propriété.
Vous pouvez vous prévaloir de tous les frais légitimes inclus dans l'achat et la vente de la propriété. Par exemple, vous pouvez compenser les frais, les droits de timbre et les améliorations que vous avez apportées pendant que vous étiez propriétaire. Vous pouvez également bénéficier d'une déduction non imposable.
Céder sur les gains ?
Un investisseur achat-location cherche à obtenir le meilleur rendement possible.
Le rendement est le pourcentage du loyer par rapport à la valeur de la propriété - mais soyez prudent. Le prix de la propriété que vous convenez avec le vendeur ne sera pas le montant total que vous paierez pour celle-ci après avoir pris en compte la somme des nombreux frais associés.
Un rendement raisonnable doit être supérieur à 5 %. Si vous pouvez obtenir plus de 7 ou 8 %, alors vous avez manifestement fait vos devoirs.
Si, pour une raison quelconque (et il peut y en avoir plusieurs), le rendement tombe à un point tel que votre rendement n'atteint pas l'objectif nécessaire, votre meilleur espoir pourrait être la croissance du capital. Il s'agit de l'augmentation de la valeur de la propriété sur une période à moyen ou long terme, et du profit que vous réaliseriez.
Recherche d'un prêt hypothécaire pour l'achat ou la location
Les taux et les frais varient d'un loueur à l'autre. Pourtant, un taux bas n'est pas toujours la meilleure solution. Vous devrez examiner les avantages et les inconvénients de chaque type de prêt hypothécaire, puis les frais d’installation supplémentaires. Des frais élevés peuvent signifier qu'un taux d'intérêt bas et attrayant serait une mauvaise affaire. Nous examinerons plus en détail les modalités d'achat d'un bien achat-location dans les prochains guides.
Assurez-vous que vous êtes assuré
Votre assurance doit couvrir beaucoup plus qu'une assurance d’immobilier classique. Vous devrez prévoir un certain niveau d'assurance de contenu, en fonction de la façon dont vous gérez la location, et bien sûr, vous aurez besoin de la couverture spécialisée de l'assurance du propriétaire.
Vous devriez également envisager une assurance qui vous couvre en cas de loyer impayé ou des coûts d’expulsion des locataires à problèmes. Si vous deviez couvrir ou payer vous-même ces frais élevés, ce serait la goutte d'eau qui ferait déborder le vase.
Gardez tout légal
Vous serez légalement tenu de conserver les dépôts de vos locataires. Il existe deux systèmes de protection des dépôts garantis par l'État : l'assurance et la conservation.
Si vous engagez un agent pour gérer la location, ce sera alors son rôle de s'en occuper. Dans le cas contraire, c'est à vous qu'il incombe de fournir un contrat légal ainsi que l'installation.
Faites des recherches sur votre marché - et sur vos locataires
Le choix du locataire dépendra du type de propriété que vous envisagez d'acheter. Trouver un achat-location adapté à votre budget, aux potentiels locataires et au rendement nécessaire, peut être un défi compliqué.
Les besoins d'un jeune couple de professionnels, d'une famille ou d'une maison d'étudiants sont tous très différents. Ils rechercheront tous des caractéristiques différentes que ce soit au niveau de la propriété ou de l'emplacement. Ce sont les mêmes considérations effectuées lors du choix de la bonne propriété dans laquelle investir.
Après tout, la maison la plus désirable dans le plus beau quartier n'est pas toujours celle qui rapporte le plus de bénéfices.
Votre rendement peut être beaucoup plus élevé pour une maison d'étudiant que pour une maison familiale. Une habitation à occupation multiple (HOM) n'est peut-être pas aussi glamour qu'une maison de banlieue, mais pourrait constituer un bien meilleur investissement.
En fonction de votre type d'investissement et de votre situation personnelle, vous aurez peut-être besoin de conseils sur des questions telles que la possibilité pour un propriétaire de vivre dans une maison à louer ou sur la nouvelle législation concernant les frais d'agence.
Une HOM peut obtenir un fort rendement grâce aux nombreux loyers accumulés. Une HOM aura au minimum 3 locataires, qui partageront la salle de bain, la cuisine et les toilettes. Souvent situées à proximité d'universités et d'écoles supérieures, leur présentation ne doit être que sommaire et nécessite moins d'entretien et de maintenance qu'une propriété plus chère et mieux situées.
Les avantages et inconvénients de l’achat location selon UpperKey
Avantages :
- L'investissement immobilier à long terme a toujours été et devrait toujours être une valeur sûre pour les investisseurs.
- De nombreux codes postaux connaissent encore une forte croissance des valeurs locatives et des ventes. L'investisseur avisé sera à l'affût des emplacements qui sont sur le point de connaître une forte croissance et prendra les devants pour garantir le meilleur rendement.
- Les loyers vont augmenter, et le marché de la location va continuer à se développer. De moins en moins de personnes sont en mesure d'acheter leur propre propriété, ce qui se traduit par un marché locatif robuste.
Inconvénients :
- Les coûts, les taxes et la législation qu'un investisseur doit prendre en compte dans son processus de réflexion d’investissement sont plus stricts que ce qu’ils ont été par le passé
- Les nouveaux propriétaires devront payer plus d'impôts. La charge de 3 % sur le droit de timbre devrait avoir un impact significatif par rapport au précédent niveau d'imposition.