Cabe señalar que desde el 1 de julio de 2019, para limitar los alquileres en París se ha puesto en marcha. Este último fue introducido por la ley Élan, lo que permite luchar contra el aumento de los alquileres en la capital francesa. Previsto inicialmente para un período de cinco años, es un dato a tener en cuenta imperativamente para los propietarios.
Definición del control de alquileres en París
Como su nombre indica, el control de alquileres define un marco específico para el aumento de los alquileres en la capital francesa. Por lo tanto, está prohibido aumentar los alquileres como se quiera según las zonas de la metrópoli. Además, se denominan zonas tensas para permitir que todas las clases accedan más fácilmente a la vivienda, sin enfrentarse a precios abusivos.
Por definición, una zona tensa sólo se refiere a una zona geográfica en la que los alquileres son especialmente elevados. Existe una especie de desequilibrio entre la oferta y la demanda. Además, el control de los alquileres no sólo afecta a la capital francesa, sino también a otras aglomeraciones como Lyon, Lille, Marsella, Nantes o Toulouse.
Para saber más, no dude en consultar el mapa interactivo de la página web del referidf.
¿Qué inmuebles están directamente implicados en el control de alquileres en París?
A partir del 1 de julio de 2019, desde el momento en que se firma el contrato de arrendamiento, usted está necesariamente afectado por el control del alquiler. Por lo tanto, el alquiler se fijará de acuerdo con el siguiente doble límite:
En primer lugar, el alquiler que se aplicó para el inquilino anterior. Este es un principio que debe respetarse cuando la propiedad pertenece a una zona de tensión.
Después, se encuentra el alquiler de referencia incrementado. Se establece por metro cuadrado de superficie habitable y, por supuesto, por mes. Se calcula directamente por decreto de la prefectura.
En estas condiciones, cuando se trata de un primer alquiler o de una renovación de contrato, es imperativo que el alquiler del inquilino no sea superior al alquiler de referencia aumentado. En el caso de un nuevo alquiler, el nuevo inquilino se beneficiará de exactamente el mismo alquiler que el anterior, a menos que el alquiler de referencia incrementado se haya modificado entretanto.
Como puede ver, es imprescindible tener en cuenta esta información para saber cómo alquilar su propiedad.
¿Cómo tener en cuenta el aumento de los alquileres de referencia?
Para estimar su renta de alquiler, es imposible ignorar el aumento de los alquileres de referencia. Es importante saber que las referencias se establecen de manera precisa, no en función de los distritos parisinos, sino en relación con barrios específicos. Para ello, se tienen en cuenta una serie de criterios y cada año un decreto prefectoral determina el valor de referencia. El último se publicó el 2 de junio de 2022.
Es decir, se trata de una referencia que hay que tener en cuenta inmediatamente si se ha firmado un contrato de alquiler desde el 1 de enero de 2022 y se tendrá en cuenta el mismo criterio de referencia hasta el 30 de junio de 2023.
Si se pregunta cuál es el aumento del alquiler de referencia de su vivienda, debe saber en qué distrito se encuentra. Entonces, debe visitar el mapa interactivo que ha puesto a su disposición la prefectura de Île-de-France. Tenga en cuenta que es necesario conocer el aumento del alquiler de referencia antes de firmar cualquier contrato de arrendamiento.
Por ejemplo, en la zona de París, la prefectura ha dividido la zona en 80 distritos distintos. Cada distrito tiene su propia referencia en términos de metros cuadrados al mes.
Una visión completa de los criterios que tiene en cuenta la prefectura
Para conocer el rendimiento esperado de la inversión, hay que fijarse en el distrito en el que se desea invertir. Además, debe tener en cuenta las características técnicas del inmueble, independientemente del número de baños, cocinas y pasillos.
En primer lugar, busque los años de construcción, ya que el alquiler de referencia incrementado no será el mismo si el edificio se construyó antes de 1946, entre 1946 y 1970, entre 1971 y 1990 o después de los años 90.
Como también puedes imaginar, el tipo de arrendamiento tiene una importancia considerable. El aumento del alquiler de referencia no será el mismo en un alquiler vacío o en un alquiler amueblado. Por lo general, puede esperar de tres a cinco euros más por metro cuadrado de superficie habitable si opta por un alquiler amueblado.
¿Cómo se determina el alquiler mensual de una vivienda en París?
El cálculo es muy sencillo si conoce el alquiler mensual de referencia. Éste se indica para cada metro cuadrado y por mes. Por lo tanto, debe utilizar esta información como base y conocer la superficie habitable de su propiedad.
Por ejemplo, usted ha invertido en un apartamento de 50 m² del tipo T2. Fue construido antes de 1946 y su inversión se realizó en el barrio de Necker. Por lo tanto, si establece un contrato de alquiler entre el 1 de julio de 2022 y el 30 de junio de 2023, tendrá que tener en cuenta el aumento del alquiler de su distrito.
Si está pensando en un alquiler amueblado, el aumento del alquiler de referencia será de 36,40 euros por metro cuadrado al mes. Esto le permite esperar una renta de 1820 euros.
Si, por el contrario, alquila vacío, el alquiler de referencia incrementado es de 32,30 euros por metro cuadrado al mes. Por tanto, tu renta máxima no puede superar los 1615 euros.
Como acabas de ver, es imposible superar un importe de alquiler concreto. Pero la renta de referencia no tiene en cuenta las cargas. Además de la renta de referencia, puede añadir perfectamente el importe de los gastos de alquiler.
¿Cómo evitar la regulación del alquiler?
Ahora que ha hecho el cálculo en relación con el aumento del alquiler de referencia, es imposible superar este límite. Sin embargo, se le puede conceder un suplemento de alquiler si su vivienda tiene características excepcionales. En este contexto, puede pedir un alquiler más elevado, aunque no hay elementos precisos al respecto.
En otras palabras, cada propiedad debe ser considerada caso por caso. Si hay un problema con el inquilino, la junta de conciliación decidirá a su favor o no.
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