Когда арендодатель недоволен арендатором, который задолжал арендную плату, хочет продать рассматриваемую собственность или хочет переехать обратно, арендатору должно быть вручено уведомление. Необходимо убедиться, что такое письмо-уведомление соответствует законам соответствующей страны. Это делается для того, чтобы письмо было действительным. Мы смотрим, что требуется, чтобы уведомить арендатора в Дубае.
Does Giving Tenants Notice Work The Same Or Differently In Other Countries?
Действия по уведомлению арендатора в Дубаи могут отличаться от тех, которые следует предпринимать в других странах, например, Франции, Риме, Париже или в других местах, как рекомендует UpperKey. Важно помнить, что всегда нужно следовать конкретным законам страны, в которой вы должны уведомить арендатора.
Тем не менее, несмотря на отличия, выделенные UpperKey, все уведомления будут содержать определенные общие элементы. Это период уведомления, форму уведомления (например, официальное письмо) и причины, по которым разрешено давать уведомление (например, неуплата арендной платы). Уведомление будет содержать данные обеих сторон и соответствующие даты. Его может потребоваться передавать определенным способом.
Давайте рассмотрим, как работает уведомление арендатора в Дубаи, в частности..
Правовая основа
Отношения между арендодателем и арендатором в Дубае регулируются правилами аренды. В них излагаются обязанности каждой стороны и их права с точки зрения закона. Учреждением, которое регулирует эти контракты, является Агентство по регулированию недвижимости (RERA) в Дубае.
Существует несколько законов, на которых RERA основывает свои правила. Самым важным из них является Закон № 26 от 2007 года. Он регулирует взаимоотношения арендаторов и арендодателей в Дубае. Еще один закон, который практически аналогичен Закону № 33 от 2008 года. Он также содержит поправки к некоторым статьям предыдущего закона.
Повышение арендной платы регулируется Постановлением № 43 от 2013 года. Для рассмотрения арендных споров был создан RDSC (Центр по урегулированию арендных споров)
Два ключевых пункта, которые касаются прекращения аренды
Если контракт между арендатором и собственником истек, арендатор остается на жилье, а собственник не указывает ничего в письменной форме, арендатор имеет право продолжать аренду жилья на период, равный сроку аренды или один год, в зависимости от того, какой из двух периодов меньше. Это регулируется статьей 6 Закона № 26 от 2007 года.
Это означает, что владелец не может повысить арендную плату или выселить арендатора в течение этого времени, за исключением разрешенных причинами, указанными в правилах RERA.
Статья 28 того же закона гласит, что право арендатора на продолжение аренды не может быть отменено, если имущество продано и передано новому владельцу.
На основании этой статьи новый владелец не может выселить арендатора в течение периода первоначальной аренды или увеличить арендную плату, которая должна быть уплачена. Новый арендодатель должен будет следовать закону, как и старый арендодатель, уведомляя арендатора. Таким образом, будут применяться те же условия.
Расторжение договора аренды арендатором в Дубае
Ни арендатор, ни арендодатель не могут изменить действующий договор аренды самостоятельно. Любые изменения должны быть согласованы обеими сторонами. Это регулируется RERA в статье 7 Закона № 26 от 2007 года.
Статья 27 Закона № 26 от 2007 года предусматривает, что даже смерть арендодателя или арендатора не приводит к аннулированию договора аренды. Исходно, действующий договор становится обязательным для наследников умершей стороны. Однако эти наследники имеют право направить уведомление другой стороне для расторжения договора. Действительный срок уведомления рассчитывается на основе количества оставшихся дней до естественного истечения срока договора или 30 дней, в зависимости от того, что ближе.
Законодательство Дубая, изложенное RERA, не намекает на то, как арендатор может досрочно расторгнуть договор ранее его истечения. Если в договоре присутствует положение о досрочном расторжении, его необходимо следовать. В других случаях арендатор может нести ответственность за арендную плату за оставшийся срок действия договора.
Уведомление о выселении до истечения срока действия контракта
Существуют определенные случаи, когда арендодатель может выселить арендатора до окончания срока действия договора аренды. Эти причины предусмотрены статьей 25 Закона № 26 от 2007 года.
В частности, при аренде коммерческой недвижимости арендатор может быть выселен, если бизнес арендатора не работает в течение 90 дней подряд или 30 дней подряд, если арендодателю не была сообщена уважительная причина.
Правительство может принять решение о градостроительстве эмирата, требующем сноса арендованного имущества. В этом случае арендодатель может потребовать выселения до окончания срока действия договора.
Арендатор может быть выселен за несоблюдение закона или условий договора аренды. Арендодатель должен вручить арендатору письменное уведомление о том, что он должен покинуть помещение в течение 30 дней. Например, арендатор или другие лица, которым он разрешает действовать на территории, могут заниматься незаконными или аморальными действиями.
Во всех этих случаях срок уведомления составляет 30 дней. Другими причинами выселения являются:
Недвижимость используется для другой цели, чем она была приобретена, например, бизнес ведется из дома, когда он был сдан в аренду под жилое жилье.
Арендатор или другие лица, которым он позволяет это делать, изменяют или повреждают имущество таким образом, что это делает имущество небезопасным.
Недвижимость сдается в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя.
Арендная плата не оплачена.
По истечении срока действия договора существуют особые обстоятельства, при которых RERA разрешает арендодателю направить арендатору уведомление о выселении. Эти отдельные случаи требуют двенадцатимесячного периода уведомления. Уведомление должно быть вручено нотариусом или отправлено заказным письмом.
Арендодатель решил вернуться в собственность для личного пользования.
Арендодатель хочет, чтобы в квартире проживали родственники первой степени родства.
Арендодатель решил продать квартиру
Имуществу требуется капитальный ремонт или техническое обслуживание, которые не могут быть выполнены, пока кто-то проживает в нем.
Недвижимость подлежит полному сносу и/или реконструкции.
Во всех случаях уведомления арендатора требуется разрешение RERA. RERA обеспечивает защиту прав арендодателей и арендаторов. Четким законам Дубая легко следовать, поэтому обе стороны могут заключать контракты без опасений, не забывая при этом читать мелкий шрифт.