جب مالک مکان کسی ایسے کرایہ دار سے مطمئن نہیں ہے جس کے پاس کرایہ واجب الادا ہے، وہ اپنی جائیداد بیچنا چاہتا ہے، یا خود واپس جانا چاہتا ہے، تو کرایہ دار کو نوٹس کے ساتھ پیش کیا جانا چاہیے۔ یہ یقینی بنانا ضروری ہے کہ اس طرح کا نوٹس لیٹر متعلقہ ملک کے قوانین کی تعمیل کرتا ہے۔ یہ یقینی بنانا ہے کہ خط درست ہے۔ ہم دیکھتے ہیں کہ کرایہ دار کو نوٹس دینے کے لیے کیا ضروری ہے دبئی۔
کیا کرایہ داروں کو نوٹس دینا دوسرے ممالک میں ایک جیسا یا مختلف کام کرتا ہے؟
کرایہ دار کو بے دخل کرنے کا عمل دبئی (میں UAE) کسی دوسرے ملک میں کرایہ دار کو نوٹس دینے سے بہت مختلف طریقے سے کام کر سکتا ہے، مثال کے طور پر، فرانس، روم، Paris، یا کہیں اور، جیسا کہ UpperKey کی طرف سے مشورہ اور خاکہ دیا گیا ہے۔ یاد رکھنے کی اہم بات یہ ہے کہ ہمیشہ اس ملک سے متعلق مخصوص قوانین پر عمل کریں جس میں آپ کو کرایہ دار نوٹس دینا ہے۔
تاہم، Upper Key کے ذریعے شناخت کیے گئے اختلافات کے باوجود، تمام نوٹسز میں کچھ عام عناصر شامل ہوں گے۔ یہ نوٹس کی مدت ہیں، نوٹس کی شکل (جیسے، ایک رسمی خط)، اور نوٹس دینے کی اجازت دینے کی وجوہات (جیسے، a کرایہ ادا کرنے میں ناکامی)۔ اس میں فریقین کی تفصیلات اور متعلقہ تاریخیں شامل ہوں گی۔ اسے کسی خاص طریقے سے حوالے کرنا پڑ سکتا ہے۔
آئیے دیکھتے ہیں کہ دبئی، خاص طور پر۔
دبئی کرایہ داری کے قوانین کے تحت چلتا ہے۔ یہ قانون کے لحاظ سے ہر فریق کی ذمہ داریوں اور ان کے حقوق کو بیان کرتے ہیں۔ ان معاہدوں کو ریگولیٹ کرنے والا ادارہ دبئی میں ریئل اسٹیٹ ریگولیٹری ایجنسی (RERA) ہے۔
کئی قوانین موجود ہیں جن پر RERA اپنے ضوابط کی بنیاد رکھتا ہے۔ ان میںسب سے اہم 2007 کا قانون نمبر 26 ہے۔ یہ اس بات کو کنٹرول کرتا ہے کہ دبئی میں کرایہ دار اور مالک مکان کس طرح ایک دوسرے سے تعلق رکھتے ہیں۔ ایک اور قانون جو تقریباً 2008 کے قانون نمبر 33 سے ملتا جلتا ہے۔ اس میں پچھلے قانون کے کچھ مضامین میں ترامیم بھی شامل ہیں۔
کرائے میں اضافے کا احاطہ 2013 کے فرمان نمبر 43 کے تحت کیا گیا ہے۔ RDSC (کرائے کے تنازعات کے تصفیے کا مرکز) کرایہ کے تنازعات سے نمٹنے کے لیے تشکیل دیا گیا تھا۔
دو کلیدی شقیں جو رینٹل ختم کرنے کی بات کرتی ہیں
اگر دبئی میں مالک مکان اور کرایہ داروں کے درمیان کرایہ داری کا معاہدہ ختم ہوجاتا ہے، کرایہ دار جائیداد پر رہتا ہے، اور مالک مکان تحریری طور پر کچھ نہیں بتاتا، تو کرایہ دار کو یہ حق حاصل ہے کہ وہ گھر کرائے پر لینا جاری رکھے۔ لیز کے برابر مدت یا ایک سال، اس بات پر منحصر ہے کہ دونوں ادوار میں سے کون کم ہے۔ یہ 2007 کے قانون 26 کے آرٹیکل 6 کے تحت آتا ہے۔
اس کا مطلب ہے کہ مالک مکان کرایہ ادا نہیں کر سکتا اور نہ ہی کرایہ دار کو اس وقت کے دوران بے دخل کر سکتا ہے، سوائے ان وجوہات کے جن کی RERA کے ضوابط کی اجازت ہے۔
اسی قانون کا آرٹیکل 28 کہتا ہے کہ اگر جائیداد بیچ کر نئے مالک کو منتقل کر دی جاتی ہے تو کرایہ دار کے جاری کرایہ داری کے حق کو ختم نہیں کیا جا سکتا۔
اس آرٹیکل کی بنیاد پر، نیا مالک اصل لیز کی مدت کے دوران کرایہ دار کو بے دخل نہیں کر سکتا یا کرایہ میں اضافہ نہیں کر سکتا جسے ادا کرنا ضروری ہے۔ نئے مالک مکان کو قانون کی پیروی کرنا ہو گی، جیسا کہ پرانے مالک مکان کو کرایہ دار کو نوٹس دیتے ہوئے کرنا تھا۔ اس طرح وہی شرائط لاگو ہوں گی۔
دبئی میں لیز کے ذریعے لیز کا معاہدہ ختم کرنا
نہ تو کرایہ دار اور نہ ہی مالک مکان اپنی مرضی کے کرائے کے درست معاہدے میں تبدیلیاں کر سکتے ہیں۔ کسی بھی تبدیلی کو دونوں فریقوں سے اتفاق کرنا ہوگا۔ اسے 2007 کے قانون نمبر 26 کے آرٹیکل 7 میں RERA کے ذریعے منظم کیا گیا ہے۔
2007 کے قانون نمبر 26 کا آرٹیکل 27 یہ فراہم کرتا ہے کہ مالک مکان یا کرایہ دار کی موت کے نتیجے میں بھی کرایہ کا معاہدہ کالعدم نہیں ہوتا۔ ابتدائی طور پر، کرایہ داری کا معاہدہ، جیسا کہ یہ کھڑا ہے، متوفی فریق کے وارثوں پر ایک پابند معاہدہ بن جاتا ہے۔ تاہم، ان ورثاء کو معاہدہ ختم کرنے کے لیے دوسرے فریق کو نوٹس دینے کی اجازت ہے۔ نوٹس کی یہ درست مدت معاہدہ قدرتی طور پر ختم ہونے تک باقی دنوں کی تعداد یا 30 دن، جو بھی جلد ہو، پر مبنی ہے۔
دبئی کا قانون، جیسا کہ RERA کے ذریعہ بیان کیا گیا ہے، اس بات کی طرف اشارہ نہیں کرتا کہ کرایہ دار اپنی میعاد ختم ہونے کی تاریخ سے پہلے معاہدے سے کیسے نکل سکتا ہے۔ اگر معاہدہ جلد ختم کرنے کی شق پر مشتمل ہے، تو اس پر عمل کرنا ضروری ہے۔ دوسری صورتوں میں، کرایہ دار معاہدے کے توازن کے لیے کرایہ کا ذمہ دار ہو سکتا ہے۔
معاہدے کی میعاد ختم ہونے سے پہلے بے دخلی کا نوٹس
ایسی مخصوص مثالیں ہیں جن میں مالک مکان کرایہ دار کو لیز کے معاہدے کے اختتام سے پہلے بے دخل کر سکتا ہے۔ یہ وجوہات 2007 کے قانون نمبر 26 کے آرٹیکل 25 میں شامل ہیں۔
کمرشل پراپرٹی کے لیز کے لیے مخصوص، کرایہ دار کو بے دخل کیا جا سکتا ہے اگر کرایہ دار کا کاروبار مسلسل 90 دن یا لگاتار 30 دنوں تک کام نہیں کرتا ہے جب تک کہ مالک مکان کو کوئی درست وجہ بتائی نہ جائے۔
حکومت اماراتی شہری ترقی شروع کرنے کا فیصلہ کر سکتی ہے جس کے لیے لیز پر دی گئی جائیداد کو منہدم کرنے کی ضرورت ہے۔ اس صورت میں، مالک مکان معاہدہ ختم ہونے سے پہلے بے دخلی کا مطالبہ کر سکتا ہے۔
دبئی میں کرایہ دار کو قانون کی پابندی نہ کرنے یا لیز میں معاہدے کی شرائط کی پابندی کرنے پر بے دخل کیا جا سکتا ہے۔ مالک مکان کو کرایہ دار کو 30 دنوں کے اندر احاطے چھوڑنے کے لیے تحریری نوٹس دینا چاہیے۔ مثال کے طور پر، وہ کرایہ دار یا دیگر جسے وہ جائیداد پر کارروائی کرنے کی اجازت دیتا ہے وہ غیر قانونی یا غیر اخلاقی سرگرمیوں میں ملوث ہو سکتا ہے۔
ان تمام معاملات میں، نوٹس کی مدت 30 دن ہے۔ بے دخلی کی مزید وجوہات یہ ہیں:
جائیداد کو اس سے مختلف مقصد کے لیے استعمال کیا جاتا ہے جس کے لیے اسے حاصل کیا گیا تھا، مثال کے طور پر، ایک کاروبار گھر سے چلایا جاتا ہے جب اسے رہائشی مکانات کے لیے لیز پر دیا گیا تھا
کرایہ دار، یا دوسروں کو وہ ایسا کرنے، تبدیل کرنے یا جائیداد کو اس طرح نقصان پہنچانے کی اجازت دیتا ہے جس سے جائیداد غیر محفوظ ہو جائے
مکان کے مالک سے پہلے تحریری منظوری حاصل کیے بغیر جائیداد سبلیٹ ہے
کرایہ ادا نہیں کیا گیا ہے۔
ایک بار معاہدہ ختم ہونے کے بعد، کچھ خاص حالات ہوتے ہیں جن کے تحت RERA مالک مکان کو کرایہ دار کو بے دخلی کا نوٹس بھیجنے کی اجازت دیتا ہے۔ ان الگ الگ کیسز میں بارہ ماہ کی نوٹس کی مدت درکار ہوتی ہے۔ نوٹس پبلک نوٹری کے ذریعے پہنچایا جانا چاہیے یا رجسٹرڈ ڈاک کے ذریعے بھیجا جانا چاہیے۔ وہ ہیں:
مکان کے مالک نے اپنے ذاتی استعمال کے لیے جائیداد میں واپس جانے کا فیصلہ کیا ہے
مکان کا مالک چاہتا ہے کہ فرسٹ ڈگری کے رشتہ دار جائیداد میں رہیں
مکان کے مالک نے جائیداد فروخت کرنے کا انتخاب کیا ہے
اس پراپرٹی پر وسیع پیمانے پر تزئین و آرائش یا دیکھ بھال کی ضرورت ہے جو اس وقت نہیں کی جاسکتی جب کوئی اس میں رہتا ہو
جائیداد کو مکمل طور پر مسمار اور/یا دوبارہ تعمیر کیا جانا ہے
کرایہ دار کو نوٹس دینے کے تمام معاملات میں، اس کے لیے RERA کی اجازت درکار ہوتی ہے۔ RERA اس بات کو یقینی بناتا ہے کہ مالک مکان اور کرایہ داروں کے حقوق کا تحفظ ہو۔ دبئی کے واضح قوانین کی پیروی کرنا آسان ہے لہذا دونوں فریق بغیر کسی تشویش کے معاہدہ کر سکتے ہیں، جبکہ عمدہ پرنٹ کو پڑھنا یاد رکھیں۔