Quando un proprietario è insoddisfatto di un inquilino che deve pagare un affitto arretrato, vuole vendere l'immobile in questione o vuole tornare a vivere da solo, deve notificare all'inquilino un avviso. È necessario assicurarsi che la lettera di diffida sia conforme alle leggi del paese in questione. Questo per garantire la validità della lettera. Vediamo cosa è necessario fare per dare un preavviso all'inquilino a Dubai.
Il preavviso agli inquilini funziona allo stesso modo o in modo diverso in altri Paesi?
Il preavviso all'inquilino a Dubai può funzionare in modo molto diverso dal preavviso all'inquilino in un altro Paese, ad esempio in Francia, a Roma, a Parigi o altrove, come consigliato e descritto da UpperKey. La cosa importante da ricordare è di seguire sempre le leggi specifiche del Paese in cui si deve dare un preavviso all'inquilino.
Tuttavia, nonostante le differenze individuate dalla Upper Key, tutti gli avvisi contengono alcuni elementi comuni. Questi sono il periodo di preavviso, la forma del preavviso (ad esempio, una lettera formale) e i motivi per cui è consentito il preavviso (ad esempio, il mancato pagamento dell'affitto). L'avviso deve contenere i dati di entrambe le parti e le date pertinenti. Potrebbe essere necessario consegnarlo in un modo specifico.
Vediamo nello specifico come funziona la disdetta di un inquilino a Dubai.
Le basi legali
Il rapporto tra proprietario e inquilino a Dubai è disciplinato dalle regole di locazione. Queste stabiliscono gli obblighi di ciascuna parte e i loro diritti in termini di legge. L'istituzione che regola questi contratti è la Real Estate Regulatory Agency (RERA) di Dubai.
Esistono diverse leggi su cui la RERA basa i propri regolamenti. La più importante è la legge n. 26 del 2007. Essa regola le relazioni tra inquilini e proprietari a Dubai. Un'altra legge che fa più o meno lo stesso è la Legge n. 33 del 2008. Contiene anche modifiche ad alcuni articoli della legge precedente.
Gli aumenti degli affitti sono disciplinati dal decreto n. 43 del 2013. È stato istituito l'RDSC (Centro per la risoluzione delle controversie in materia di affitti) per risolvere le controversie in materia di affitti.
Due clausole chiave per la risoluzione dell'affitto
Se il contratto tra inquilino e proprietario scade, l'inquilino rimane nell'immobile e il proprietario non dichiara nulla per iscritto, l'inquilino ha il diritto di continuare ad affittare l'abitazione per un periodo pari al contratto di locazione o per un anno, a seconda di quale dei due periodi sia il minore. Ciò è previsto dall'articolo 6 della legge n. 26 del 2007.
Ciò significa che il proprietario non può aumentare l'affitto o sfrattare l'inquilino durante questo periodo, tranne che per i motivi consentiti dalla normativa RERA.
L'articolo 28 della stessa legge stabilisce che il diritto dell'inquilino alla prosecuzione della locazione non può essere annullato se l'immobile viene venduto e trasferito a un nuovo proprietario.
In base a questo articolo, il nuovo proprietario non può sfrattare l'inquilino durante il periodo del contratto di locazione originale o aumentare l'affitto da pagare. Il nuovo proprietario dovrà seguire la legge, come il vecchio proprietario, nel dare il preavviso all'inquilino. Pertanto, si applicheranno le stesse condizioni.
Risoluzione di un contratto di locazione da parte del locatario a Dubai
Né l'inquilino né il proprietario possono modificare di propria iniziativa un contratto di locazione valido. Qualsiasi modifica deve essere concordata da entrambe le parti. Ciò è regolato dal RERA all'articolo 7 della Legge n. 26 del 2007.
L'articolo 27 della legge n. 26 del 2007 stabilisce che nemmeno la morte del locatore o dell'inquilino comporta l'annullamento del contratto di locazione. Inizialmente, il contratto, così com'è, diventa vincolante per gli eredi della parte deceduta. Questi ultimi, tuttavia, hanno la possibilità di inviare un preavviso alla controparte per porre fine al contratto. Il periodo di preavviso valido si basa sul numero di giorni rimanenti fino alla scadenza naturale del contratto o su 30 giorni, a seconda di quale sia il termine più breve.
La legge di Dubai, così come formulata dal RERA, non allude a come un inquilino possa recedere da un contratto prima della sua scadenza. Se il contratto contiene una clausola di risoluzione anticipata, questa deve essere rispettata. In altri casi, l'inquilino può essere tenuto a pagare l'affitto per la durata del contratto.
Avviso di sfratto prima della scadenza del contratto
Esistono casi specifici in cui il locatore può sfrattare l'inquilino prima della scadenza del contratto di locazione. Questi motivi sono contemplati dall'articolo 25 della legge n. 26 del 2007.
Per quanto riguarda in particolare la locazione di un immobile commerciale, l'inquilino può essere sfrattato se la sua attività non ha funzionato per 90 giorni non consecutivi o per 30 giorni consecutivi, a meno che non sia stato comunicato al locatore un motivo valido.
Il governo può decidere di intraprendere uno sviluppo urbano dell'emirato che richiede la demolizione dell'immobile affittato. In questo caso, il locatore può chiedere lo sfratto prima della scadenza del contratto.
Un inquilino può essere sfrattato per non aver rispettato la legge o i termini del contratto di locazione. Il locatore deve intimare per iscritto all'inquilino di lasciare i locali entro 30 giorni. Ad esempio, l'inquilino o altre persone a cui permette di agire nella proprietà possono svolgere attività illegali o immorali.
In tutti questi casi, il termine di preavviso è di 30 giorni. Altri motivi di sfratto sono:
L'immobile viene utilizzato per uno scopo diverso da quello per cui è stato acquistato, ad esempio viene gestita un'attività commerciale dall'abitazione quando questa era stata affittata per uso abitativo.
L'inquilino, o chi per lui, altera o danneggia la proprietà in modo da renderla insicura.
l'immobile viene subaffittato senza aver prima ottenuto l'autorizzazione scritta del locatore
L'affitto non è stato pagato.
Una volta scaduto il contratto, ci sono circostanze particolari in cui il RERA consente al locatore di inviare all'inquilino un avviso di sfratto. Questi casi particolari richiedono un periodo di preavviso di dodici mesi. L'avviso deve essere consegnato da un notaio o inviato per posta raccomandata. Essi sono:
Il locatore ha deciso di tornare ad abitare nell'immobile per uso personale.
Il locatore desidera che nell'immobile vivano parenti di primo grado
il locatore ha deciso di vendere l'immobile
L'immobile necessita di lavori di ristrutturazione o di manutenzione che non possono essere eseguiti mentre qualcuno vi abita.
L'immobile deve essere interamente demolito e/o ricostruito.
In tutti i casi di preavviso all'inquilino, è necessaria l'autorizzazione del RERA. Il RERA garantisce la tutela dei diritti dei proprietari e degli inquilini. Le leggi chiare di Dubai sono facili da seguire, quindi entrambe le parti possono contrattare senza preoccupazioni, ricordandosi di leggere le clausole.